A Reurb executada pelo poder público, do diagnóstico ao pós-registro.
A Lei nº 13.465/2017 descreve o procedimento em sete fases amplas. Esta metodologia as traduz em dezoito marcos operacionais de prefeitura, cada um com produtos, fundamento legal, equipe e papel do Poder Público, para dar ao gestor municipal o que a lei não dá: a ordem de execução.
Crédito. Metodologia a partir do fluxograma de Marcela Pupin, Diretora IBRF Setor Público, com todos os fundamentos conferidos no texto vigente da Lei nº 13.465/2017 e dos Decretos nº 9.310/2018 e 9.597/2018.
Seis conclusões que desfazem os mal-entendidos mais caros da Reurb municipal.
REURB-S não é sinônimo de procedimento iniciado de ofício. Ela pode começar por iniciativa municipal ou por requerimento de qualquer legitimado. A modalidade depende da predominância de população de baixa renda e de declaração do Poder Executivo municipal, não da identidade de quem protocolou.
Baixa, média e alta renda não são três modalidades legais. A lei trabalha com REURB-S e REURB-E. Média e alta renda ficam, em regra, na REURB-E. O mesmo núcleo pode ser dividido em partes S e E, e o Decreto nº 9.310/2018 admite classificação integral, por partes ou, justificadamente, por unidade.
Classificada a REURB-S, a responsabilidade pública é a regra. O art. 33, §1º, I, atribui ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto e a infraestrutura essencial, quando necessária. O §2º permite que legitimados promovam, às suas expensas, projetos, documentos técnicos e até obras. Esse custeio privado não altera a modalidade, não elimina gratuidades registrais e não apaga a responsabilidade pública prevista em lei.
Orçamento e equipe influenciam o modo e o cronograma, não a competência. O Município pode executar diretamente, contratar, cooperar, consorciar, dividir o núcleo em etapas e aproveitar peças privadas com anuência de seus autores. A falta de estrutura não autoriza ignorar o protocolo nem substituir análise técnica por espera indefinida.
Na REURB-E, o privado executa e custeia; o Município governa e decide. Beneficiários ou requerentes privados contratam o projeto, mas o Poder Público continua responsável por classificar, processar, notificar, analisar, aprovar, decidir e emitir a CRF. Em REURB-E sobre bem público, pode haver custeio público com cobrança posterior, se houver interesse público.
O registro não é uma formalidade final acessória. É o ato que abre matrículas, registra direitos e incorpora vias e áreas públicas conforme o projeto. Evento de entrega, cadastro fiscal e atualização de sistemas não substituem o registro.
Por onde começar na segunda-feira
Dezoito marcos dizem o que existe; estes cinco passos dizem o que fazer primeiro.
Nem tudo pode ser terceirizado, e nem tudo precisa ser feito pela prefeitura. A divisão correta é por função.
Não delegável
Autoridade administrativa
Receber e autuar; verificar legitimidade; classificar S ou E; instaurar ou indeferir fundamentadamente; controlar buscas e notificações; decidir impugnações; aprovar; sanear e decidir; expedir a CRF; fiscalizar compromissos; incorporar o núcleo à cidade.
Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 12, 28, 30 a 32, 40 e 41; Decreto 9.310/2018, arts. 21, 23 a 25 e 37 a 39.
Compartilhável
Promotor e executor técnico
Topografia, selagem, cadastro social, estudos ambientais e de risco, projeto, memoriais, orçamento e obras podem ser executados por equipe própria, consórcios, contratados ou legitimados, com escopo, padrão, autoria técnica e critérios de aceite definidos pelo Município. Peças privadas usadas na CRF exigem anuência dos autores.
Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 33, 35, 36, §6º, 37 e 38; Decreto 9.310/2018, arts. 26 e 28 a 36.
Permanente
Gestor urbano pós-registro
Depois do registro: atualizar cadastro territorial e fiscal, integrar áreas públicas, levar serviços, acompanhar obras e compromissos, atender listas complementares e evitar nova informalidade. A Reurb só entrega seu resultado quando o núcleo passa a ser administrado como parte da cidade.
Fundamento. Lei 13.465/2017, arts. 36, §3º, 37 e 53; Decreto 9.310/2018, arts. 31, §§2º a 4º, 34, 51 e 52.
Quem promove, quem executa, quem paga: os 5 cenários
A pergunta que trava a Reurb municipal tem resposta na lei: art. 33, § 1º, da Lei nº 13.465/2017, na redação vigente da Lei nº 14.118/2021.
Reurb-S🏛️ Município custeia
Iniciada de ofício e executada pelo Município
O Município, como legitimado, seleciona o núcleo, formaliza a iniciativa, diagnostica, instaura, classifica, executa ou contrata os produtos, custeia o projeto e a infraestrutura necessária, aprova, expede a CRF e acompanha o registro. É o cenário em que a prefeitura acumula promoção, execução material e autoridade decisória. Por governança, convém separar internamente produção e aprovação.
FundamentoLei 13.465/2017, arts. 14, I, e 33, §1º, I.
Reurb-S🏛️ Município custeia
Requerida por moradores, assumida para execução pública
O protocolo privado não impede execução pública. Se o núcleo for predominantemente de baixa renda e classificado como S, o Município pode incluí-lo em programa, orçamento e cronograma, executar com equipe própria ou contratar. Na realidade jurídica atual, a responsabilidade pública do art. 33, §1º, I, existe independentemente de a origem ter sido de ofício ou a requerimento.
FundamentoLei 13.465/2017, arts. 14 e 33, §1º, I.
Reurb-S👥 Legitimados custeiam por opção
Requerida e tecnicamente custeada pelos legitimados
Moradores, associação, proprietário, Defensoria ou outro legitimado podem custear levantamentos, projetos, documentos e, por opção, obras essenciais. O Município recebe, confere, promove o contraditório, exige correções, aprova, decide e emite a CRF. Deve formalizar autoria, anuência de uso, escopo, padrão de entrega e responsabilidades. A modalidade continua S e as gratuidades permanecem.
FundamentoLei 13.465/2017, art. 33, §2º.
Reurb-E👥 Beneficiários custeiam
Requerida por população não enquadrada como baixa renda
Beneficiários ou requerentes privados contratam e custeiam a regularização. O Município não precisa produzir o projeto, mas deve manter equipe apta a analisar. Classifica, instaura, busca ou confere a situação dominial, notifica, decide impugnações, aprova, atribui responsabilidades por infraestrutura e compensações, expede a CRF e acompanha o registro.
FundamentoLei 13.465/2017, art. 33, §1º, II.
Reurb-E🏛️→👥 Custeia e cobra depois
Em bem público, com interesse público
O Município pode elaborar e custear projeto e infraestrutura, com cobrança posterior aos beneficiários, nos termos do art. 33, §1º, III, da Lei. A alienação ou constituição de direito real sobre bem público exige a solução patrimonial adequada e, na REURB-E, pode envolver pagamento do justo valor, conforme o art. 16.
FundamentoRessarcimento do custeio: Lei 13.465/2017, art. 33, §1º, III.Justo valor da unidade: art. 16.
As 7 fases que a lei desenha
1Requerimento ou início de ofício
2Processamento administrativo
3Projeto de regularização
4Saneamento do processo
5Decisão da autoridade
6Expedição da CRF
7Registro
O procedimento administrativo da Reurb, como o art. 28 da Lei nº 13.465/2017 o desenha, do requerimento ao registro.
O degrau que vem antes: a Reurb precisa estar no orçamento
Todo caminho de contratação (inexigibilidade, dispensa, credenciamento, licitação) pressupõe uma coisa que nenhum edital menciona: uma rubrica. Sem ela não há assessoria, não há capacitação, não há execução e não há convênio. Esta seção trata do degrau que vem antes de todos os outros, e que é onde a maioria dos processos morre em silêncio.
Sem rubrica, não há contrato, e não há nem licitação
A Constituição veda iniciar programa ou projeto não incluído na lei orçamentária anual e veda assumir obrigação que exceda os créditos orçamentários ou adicionais. E a Lei de Responsabilidade Fiscal vai além: a estimativa de impacto e a declaração de adequação são condição PRÉVIA ao empenho e à licitação de serviços, bens ou obras. Quer dizer que a prefeitura sem previsão orçamentária não perde a licitação: ela não pode abrir a licitação.
CF, art. 167, I e II · LRF (LC 101/2000), art. 16, §4º, I
Na Reurb-S, a conta é do Município: por isso ela precisa de linha
Elaborar e custear o projeto de regularização e implantar a infraestrutura essencial, quando necessária, é responsabilidade do Município na Reurb-S. Não é uma escolha de gestão: é atribuição legal. Atribuição legal sem dotação vira processo parado, e processo parado com núcleo ocupado é passivo, não economia.
Lei 13.465/2017, art. 33, §1º, I (redação da Lei 14.118/2021)
São três leis, não uma, e as três precisam falar de Reurb
O plano plurianual fixa diretrizes, objetivos e metas por quatro anos. A lei de diretrizes orçamentárias define as metas e prioridades do ano seguinte e orienta a elaboração do orçamento. A lei orçamentária anual carrega a dotação. As três são de iniciativa do Executivo: quem propõe é o prefeito, quem aprova é a Câmara.
CF, art. 165, I a III
Dinheiro no ano não basta: tem de ser compatível com o plano
A declaração que o ordenador da despesa assina afirma duas coisas distintas: adequação com a lei orçamentária anual E compatibilidade com o plano plurianual e com a lei de diretrizes. É por isso que a Reurb que aparece só na lei do ano, sem estar no plano de quatro anos nem nas metas, trava na hora da declaração, e trava na mesa do controle interno, não na do prefeito.
LRF, art. 16, II e §1º, I e II
A janela fechou? Existe o caminho do meio do ano
Despesa sem dotação específica se abre por crédito ESPECIAL, que é justamente o caso da Reurb que nunca foi orçada; reforço de dotação existente se faz por crédito SUPLEMENTAR. Os dois são autorizados por lei e abertos por decreto. E os recursos não precisam ser receita nova: a própria lei admite superávit financeiro do exercício anterior, excesso de arrecadação e anulação parcial ou total de dotações. Remanejar é caminho legal, e é o mais rápido.
Lei 4.320/1964, arts. 40 a 43, especialmente art. 41, I e II, art. 42 e art. 43, §1º
E quando se bate nessa porta
A Constituição remeteu os prazos a uma lei complementar que até hoje não veio. Enquanto ela não vem, valem as regras de transição: o projeto do plano plurianual é enviado até quatro meses antes do fim do primeiro exercício do mandato e devolvido para sanção até o fim da sessão legislativa; o da lei de diretrizes, até oito meses e meio antes do fim do exercício, devolvido até o fim do primeiro período da sessão; o da lei orçamentária, até quatro meses antes do fim do exercício, devolvido até o fim da sessão.
Leia com cuidado antes de marcar no calendário. Essas regras de transição estão escritas para a União: o inciso da lei orçamentária diz isso com todas as letras. No município, o prazo que obriga é o da sua Lei Orgânica, e ele varia de cidade para cidade. Antes de qualquer conversa, leia a Lei Orgânica do município e anote as datas de lá. O que não varia é a ordem: primeiro o plano, depois as metas, depois a dotação.
CF, art. 165, §9º, I · ADCT, art. 35, §2º, I a III
Nada disso é burocracia a vencer: é o caminho por onde a Reurb deixa de ser intenção de campanha e vira meta com prazo, responsável e dinheiro. Município que põe a Reurb no plano, nas metas e na dotação contrata em qualquer das formas previstas em lei. Município que não põe passa quatro anos explicando por que o núcleo continua igual.
Os 18 marcos municipais que executam as 7 fases
Leia antes de usar. Os dezoito marcos organizam o trabalho interno do Município: são metodologia de gestão, não requisitos legais. O conteúdo mínimo exigível do projeto de regularização é o do art. 35 da Lei nº 13.465/2017, e vários dos produtos listados aqui só existem quando o núcleo apresenta área de preservação permanente, risco, conflito dominial, obra ou reassentamento. Nenhum marco desta página cria documento exigível do administrado.
Metodologia a partir do fluxograma de Marcela Pupin, Diretora do IBRF para o Setor Público. Versão 1.0, agosto/2026.
Cada fase legal abre, na prática da prefeitura, os marcos abaixo. Clique para ver produtos, fundamento, equipe e o papel do Poder Público em cada um. Metodologia de gestão, não ordem legal rígida: várias frentes correm em paralelo, mas os portões não se invertem.
01Processo administrativo▸
Finalidade. Criar o processo-mãe, físico ou eletrônico, que preserve a memória decisória e conecte todos os produtos técnicos, sociais, ambientais, jurídicos e registrais.
Produtos. Autuação; identificação do núcleo e do legitimado; índice documental; despacho de distribuição; designação do gestor e da equipe; matriz de responsabilidades; controle de versões; cronograma; registro de pendências, decisões, notificações e prazos. Na iniciativa de ofício, a manifestação interna do Município funciona como ato de provocação do procedimento.
Fundamento legal. A REURB é um procedimento administrativo composto pelas fases do art. 28 da Lei nº 13.465/2017 e do art. 21 do Decreto nº 9.310/2018. Os arts. 30 e 32 da Lei e 23 e 25 do Decreto atribuem ao Município a condução, a classificação e a decisão de instauração.
Equipe multidisciplinar. Gestor de processo; procurador ou assessor jurídico; servidor de protocolo; arquivista ou gestão documental; analista de dados/GIS; representante de urbanismo e habitação; controle interno, conforme a governança local.
Papel do Poder Público. Garantir rastreabilidade, responsável definido, prazo, próxima ação e integridade do processo. Sem essa governança, os produtos existem isoladamente e a REURB entra no vale da morte administrativo.
02Diagnóstico técnico, social e formal▸
Finalidade. Determinar se existe núcleo urbano informal regularizável, qual sua dimensão, quais restrições e conflitos existem e qual estratégia técnica, social, jurídica, ambiental e financeira é viável.
Produtos. Relatório técnico; perímetro provisório; levantamento preliminar; relatório de risco; relatório ambiental; busca processual judicial; pesquisa da legislação urbanística e dos atos de congelamento; identificação de ações judiciais; visita e diagnóstico social.
Fundamento legal. Os arts. 9º a 13 da Lei definem objeto, objetivos, conceitos, aprovação e modalidades. O diagnóstico corresponde ao estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídica, urbanística e ambiental do art. 35, III. Estudos de risco e ambientais são condicionados pelos arts. 11, §§2º a 4º, 12, 35, VII e VIII, e 39 da Lei; e pelos arts. 3º, 4º, 30, VII e VIII, e 36 do Decreto.
Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro civil, agrimensor ou cartógrafo; profissional ambiental legalmente habilitado; geólogo ou geotécnico quando houver risco; assistente social; advogado ou procurador; analista registral; profissional de orçamento e planejamento.
Papel do Poder Público. Formular diagnóstico único e integrado, decidir se o núcleo deve ser priorizado e separar impedimentos reais de pendências sanáveis. Renda, domínio público ou privado, APP, risco e infraestrutura devem ser tratados desde aqui, e não descobertos ao final.
03Instauração e classificação da REURB▸
Finalidade. Converter a demanda em procedimento formal e classificar o núcleo como REURB-S, REURB-E ou, se tecnicamente adequado, núcleo misto.
Produtos. Decisão de deferimento e instauração; ato de classificação; publicação oficial; ou indeferimento fundamentado, com indicação das medidas para reformulação e reavaliação.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 13, 14, 28, I e II, 30, 32 e 33; Decreto nº 9.310/2018, arts. 5º a 7º, 21, 23, 25 e 26. O Município deve classificar ou indeferir fundamentadamente em até 180 dias. A inércia fixa automaticamente a modalidade indicada pelo legitimado, sem impedir revisão municipal posterior mediante estudo técnico. A renda de baixa renda pode ser definida por ato municipal, observado o teto de cinco salários mínimos do art. 6º do Decreto.
Equipe multidisciplinar. Autoridade municipal competente; procuradoria; assistência social; cadastro socioeconômico; urbanismo/habitação; planejamento e orçamento; gestão processual.
Papel do Poder Público. Classificar com base em prova e em critério local válido. A classificação não depende de o pedido ter sido feito pelo Município. O mesmo núcleo pode conter S e E. Na REURB-S, a decisão deve definir como a obrigação pública será executada: equipe própria, contratação, parceria, etapas ou aproveitamento de peças custeadas pelos legitimados.
04Busca registral e dominial▸
Finalidade. Identificar matrículas, transcrições, proprietários, cadeias dominiais, projetos registrados, áreas sem origem identificada, ônus, ações e circunscrições competentes.
Produtos. Certidões de matrícula e transcrição; plantas e projetos arquivados; cadeia dominial; quadro de imóveis atingidos; mapa de sobreposição; relatório de titularidade e de conflitos registrais.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 31, caput e §7º; art. 35, II; arts. 42 a 52. Decreto nº 9.310/2018, art. 24, caput e §13; arts. 28, 30, II, e 40 a 50. Na REURB-E, o requerente deve fornecer as certidões, o levantamento e os documentos do perímetro, sem retirar do Município o dever de conferir e processar.
Equipe multidisciplinar. Advogado com atuação fundiária/registral; oficial ou preposto do Registro de Imóveis como interlocutor externo; arquiteto, engenheiro agrimensor ou cartógrafo; analista GIS; servidor do patrimônio público.
Papel do Poder Público. Não aceitar a certidão registral como peça isolada. Deve compatibilizar o registro com a realidade física, definir quem será notificado e registrar as incertezas que precisarão ser resolvidas ou assumidas pela técnica da REURB.
05Definição do perímetro da REURB▸
Finalidade. Fixar a poligonal que será processada, permitindo saber quais imóveis, confrontantes, ocupações, áreas públicas e restrições serão alcançados.
Produtos. Planta do perímetro; memorial preliminar; sobreposição com projeto aprovado e registros; indicação de matrículas/transcrições, áreas e proprietários; quadro de confrontantes; justificativa para execução total, parcial ou por etapas.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 19 a 22, quando utilizada a demarcação urbanística; art. 31; art. 35, II; art. 36. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28 a 32. A demarcação urbanística é facultativa, mas a planta do perímetro e a demonstração das matrículas atingidas integram o projeto.
Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro agrimensor/cartógrafo ou outro profissional habilitado; analista GIS; advogado registral; patrimônio municipal; ambiental e geotécnico quando houver restrições.
Papel do Poder Público. Aprovar a poligonal de trabalho e impedir que o processo oscile sem controle. Alterações posteriores devem ser justificadas, versionadas e refletidas nas notificações e no projeto.
06Cadastro físico da ocupação e selagem▸
Finalidade. Ligar cada unidade física a seus ocupantes, documentos, usos, edificações e situação social, produzindo uma base auditável para projeto, titulação e CRF.
Produtos. Cronograma e agendamento; ficha de selagem; cartão de identificação; croqui e fotos do lote; planilha de selagem; relação de documentos faltantes; carta convocatória; declaração de único imóvel, somente quando pertinente ao instrumento jurídico; revisão dos cadastros e vistoria de campo.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 10, XII, 23, §1º, 25, 35, I e III, 36, I a III, 40, III, e 41, VI. Decreto nº 9.310/2018, arts. 30, 31, 37 e 38. A condição de não possuir outro imóvel é específica da legitimação fundiária na REURB-S; não deve virar exigência universal para todos os beneficiários ou títulos.
Equipe multidisciplinar. Assistente social; cadastradores treinados; arquiteto; engenheiro ou técnico de campo habilitado; advogado de titulação; analista de dados; agente comunitário; proteção de dados/controle de acesso.
Papel do Poder Público. Definir critérios, identificar duplicidades e vulnerabilidades, garantir participação dos interessados e proteger dados pessoais. Na execução privada, deve auditar amostras e homologar o cadastro, e não apenas receber planilha pronta.
07Notificações, impugnações e consenso▸
Finalidade. Assegurar contraditório aos titulares de domínio, responsáveis pela implantação, confinantes e terceiros interessados.
Produtos. Notificações postais com aviso de recebimento; editais; comprovantes; planilha de prazos; certidões de silêncio; impugnações; decisões fundamentadas; recursos; termos de acordo e mediação; atualização do projeto quando acolhida oposição.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 31 e art. 34; Decreto nº 9.310/2018, art. 24 e art. 27. O prazo de impugnação é de 30 dias. Impugnação parcial não precisa paralisar a parcela não contestada. A demarcação urbanística possui rito próprio.
Equipe multidisciplinar. Procurador ou advogado; gestor processual; servidor de notificações; arquiteto/agrimensor para explicar a poligonal; mediador; assistente social; comunicação pública.
Papel do Poder Público. Notificar corretamente, decidir o que é impugnação fundada, buscar consenso e manter controle de prazo. A terceirização da postagem ou do apoio documental não transfere a responsabilidade pelo contraditório.
08LEPAC: levantamento planialtimétrico e cadastral▸
Finalidade. Produzir a base geométrica georreferenciada que representa o núcleo existente e sustenta todas as plantas, memoriais e matrículas futuras.
Produtos. Unidades e lotes; construções; curvas de nível; sistema viário; áreas públicas; APP; linhas de transmissão; faixas não edificáveis; acidentes geográficos; pontos e coordenadas; georreferenciamento; arquivos digitais e responsabilidade técnica.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 35, I, e art. 36. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28 e 29, art. 30, I, e art. 31. O levantamento deve ser subscrito por profissional habilitado. ART/RRT é dispensada quando o responsável for servidor ou empregado público, mas a habilitação e a responsabilidade funcional permanecem.
Equipe multidisciplinar. Engenheiro agrimensor, cartógrafo ou profissional com atribuição compatível; equipe de topografia; arquiteto e urbanista; engenheiro civil; analista GIS; ambiental; concessionárias, quando houver redes e faixas técnicas.
Papel do Poder Público. Definir padrão de precisão e entrega, verificar compatibilidade com o Sistema Geodésico Brasileiro, validar sobreposições e garantir que a mesma base geométrica seja usada por urbanismo, cadastro, jurídico e cartório.
09Projeto urbanístico▸
Finalidade. Converter a realidade levantada em parcelamento regularizável, com unidades, vias, áreas públicas, restrições, infraestrutura e medidas de adequação.
Produtos. Geometria de lotes; quadras; vias e nomes; áreas públicas; APP; manchas de construção; linhas de transmissão e faixas não edificáveis; pontos de perímetro e lotes; azimutes; matrículas atingidas; quadro de áreas; soluções de mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocações.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 35, IV, e 36, I a IX. Decreto nº 9.310/2018, arts. 30, IV, e 31. Parâmetros específicos podem ser definidos conforme as características da ocupação; a REURB não exige reproduzir automaticamente o padrão de um loteamento novo.
Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista como coordenador urbanístico; engenharia civil, agrimensura/cartografia, mobilidade e saneamento; profissional ambiental; acessibilidade; GIS; patrimônio e cadastro municipal; jurídico.
Papel do Poder Público. Fixar diretrizes, analisar compatibilidade, justificar flexibilizações e aprovar a solução que melhore a situação anterior. Quando o Município também projetar, recomenda-se separar a equipe executora da equipe revisora.
10Croqui de anuência e atendimento aos interessados▸
Finalidade. Validar a compreensão dos ocupantes sobre limites e dados, colher informações e tratar divergências antes da consolidação dos memoriais e títulos.
Produtos. Croquis de anuência; plantões de atendimento; grupos de entrega; notificações e convocações; planilha de controle; registro de divergências; verificação cadastral e fiscal.
Fundamento legal. O croqui de anuência é ferramenta metodológica, não documento mínimo universal da Lei. Relaciona-se à participação do art. 10, XII, às notificações do art. 31 e ao saneamento do art. 28, IV. Débitos tributários podem ser mapeados para o cadastro, mas não condicionam o registro da CRF: Lei, art. 44, §3º, e Decreto, art. 42, §6º.
Equipe multidisciplinar. Assistente social; atendimento comunitário; arquiteto/agrimensor; jurídico; cadastro imobiliário; fazenda municipal; mediador; gestão de dados.
Papel do Poder Público. Transformar anuência em controle de qualidade, sem criar exigências que a lei não prevê. Divergência deve gerar análise e decisão, não simples exclusão do beneficiário.
11Memoriais descritivos▸
Finalidade. Traduzir o projeto gráfico em descrições técnicas registráveis do perímetro, lotes, vias e áreas públicas.
Produtos. Memorial do núcleo; memoriais das unidades; sistema viário; áreas públicas; APP; linhas de transmissão; faixas não edificáveis; equipamentos urbanos; quadros de coordenadas e áreas.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 35, V, 36 e 47. Decreto nº 9.310/2018, arts. 28, IV e V, 30, V, e 32. Os memoriais e a planta devem ser coerentes entre si e com os padrões definidos pela autoridade municipal.
Equipe multidisciplinar. Arquiteto e urbanista; engenheiro agrimensor/cartógrafo ou profissional habilitado; engenharia civil; GIS; revisor técnico; jurídico e especialista registral para o pré-voo.
Papel do Poder Público. Fazer conferência cruzada entre desenhos, coordenadas, áreas, cadastro e matrículas. Erros nesta fase reaparecem como notas devolutivas, sobreposições ou matrículas incorretas.
12Plano da REURB▸
Finalidade. Integrar as soluções urbanísticas, ambientais, de risco, infraestrutura, reassentamento e uso de áreas públicas em uma estratégia executável.
Produtos. Tratamento de lotes em faixa não edificável; estudo e medidas de risco; indicação de remoção ou demolição; localização e destinação de áreas públicas; áreas verdes e medidas protetivas; medidas de adequação; plano de reassentamento; dados consolidados do parcelamento.
Fundamento legal. O “Plano da REURB” é uma síntese metodológica do projeto mínimo dos arts. 35 e 36 da Lei. As soluções estão nos arts. 35, VI a X, 36, VI a VIII, e 39. No Decreto, arts. 30, VI a X, 31, VII a IX, e 34 a 36. APP e áreas protegidas exigem os estudos dos arts. 64 ou 65 do Código Florestal, conforme a modalidade.
Equipe multidisciplinar. Coordenação de urbanismo; engenharia civil e saneamento; ambiental; geologia/geotecnia; habitação; assistência social; defesa civil; patrimônio; jurídico; planejamento e orçamento; concessionárias.
Papel do Poder Público. Resolver incompatibilidades e escolher soluções proporcionais. Em risco não administrável, a REURB-S exige realocação pelo Poder Público. Em risco administrável, as medidas técnicas são condição para aprovação da parcela afetada.
13Particularidades do núcleo, cronograma e compromissos▸
Finalidade. Transformar as soluções do plano em obrigações, responsáveis, custos e prazos verificáveis.
Produtos. Cronograma físico de serviços e obras; orçamento; compensações urbanísticas e ambientais; termo de compromisso; matriz de responsáveis; plano de infraestrutura; garantias e condições de acompanhamento.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, art. 35, IX e X; arts. 36 a 39. Decreto nº 9.310/2018, art. 21, §1º; art. 30, IX e X e §§1º a 4º; arts. 34 a 36. Se a infraestrutura já estiver integralmente implantada e não houver compensações ou obras, o Decreto permite dispensar cronograma e termo, com declaração correspondente na CRF.
Equipe multidisciplinar. Engenheiros de infraestrutura e orçamento; arquitetura; ambiental; jurídico; planejamento, finanças e licitações; concessionárias; controle interno; gestor do contrato/termo.
Papel do Poder Público. Definir quem faz, quem paga, quando entrega e como será fiscalizado. Na REURB-S, a infraestrutura essencial e sua manutenção são responsabilidade pública, admitidas fontes públicas e privadas. Na REURB-E, o Município deve atribuir expressamente responsabilidades e exigir termo de compromisso quando houver mitigação ou compensação.
14Comissão de aprovação e saneamento final▸
Finalidade. Realizar revisão integrada, corrigir pendências e preparar a decisão da autoridade competente.
Produtos. Checklists; pareceres jurídico, urbanístico, ambiental, social e de infraestrutura; relatório de saneamento; ata ou termo de aprovação da comissão; versão final do projeto; minuta da decisão e da CRF.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 12, 28, IV e V, 30, II, e 40. Decreto nº 9.310/2018, arts. 21, IV e V, 23, II, e 37 a 39. A comissão é boa prática de governança, mas não é requisito federal universal; deve ser criada e ter competências definidas por ato municipal.
Equipe multidisciplinar. Comissão com jurídico, urbanismo, engenharia, meio ambiente, habitação/social, cadastro, patrimônio, infraestrutura e, quando pertinente, defesa civil e fazenda. Autoridade competente decide.
Papel do Poder Público. Impedir aprovação fragmentada. Quem executou pode prestar esclarecimentos, mas é recomendável que a revisão e o aceite tenham independência funcional suficiente para controlar qualidade e conflitos de interesse.
15Titulação, decisão e preparação da CRF▸
Finalidade. Definir o direito real adequado a cada unidade, homologar beneficiários e materializar a decisão administrativa.
Produtos. Homologação ou indeferimento individual fundamentado; lista qualificada de ocupantes; indicação de unidade e direito real; títulos ou ato único; CRF pré-preenchida; planilha técnica; verificação final da selagem; projeto sobre ortoimagem; numeração oficial; comprovantes de anuência/entrega; organização das pastas individuais.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 15 a 17, 23 a 26, 40 e 41. Decreto nº 9.310/2018, arts. 8º a 20 e 37 a 39. A legitimação fundiária exige núcleo consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. Na REURB-S, possui requisitos específicos do art. 23, §1º. A legitimação de posse não se aplica a imóvel público.
Equipe multidisciplinar. Jurídico/titulação; assistência social; cadastro e dados; arquitetura/engenharia para vinculação lote-ocupante; registro civil/documentação; autoridade competente; especialista registral.
Papel do Poder Público. Escolher o instrumento jurídico a partir do domínio e da prova, não por modelo automático. Certidão negativa fiscal não pode ser transformada em condição para o registro da CRF. A decisão deve aprovar o projeto, indicar intervenções e declarar ocupantes e direitos, quando cabível.
16Numeração oficial, cadastro territorial e IPTU▸
Finalidade. Preparar a incorporação cadastral do núcleo, das unidades, vias e áreas públicas à administração municipal.
Produtos. Numeração predial e cadastral; cadastro provisório; minuta de ato sobre logradouros, quando necessário; fichas cadastrais; base GIS; criação de inscrições; integração com finanças, obras e serviços.
Fundamento legal. Decreto nº 9.310/2018, art. 3º, §14, autoriza o cadastramento das novas unidades para tributos municipais após a REURB em área qualificada como rural. Lei nº 13.465/2017, arts. 44, §3º, e 53; Decreto, arts. 42, §6º, e 51. O registro incorpora as áreas públicas conforme o projeto.
Equipe multidisciplinar. Cadastro imobiliário; fazenda/tributação; GIS e tecnologia; urbanismo; obras e postura; jurídico; engenharia e arquitetura; patrimônio.
Papel do Poder Público. Antes do registro, usar pré-cadastro para conferir dados. A inscrição definitiva deve ser reconciliada com as matrículas abertas. Débitos anteriores não podem bloquear o registro, e a atualização fiscal não deve criar proprietário divergente do fólio real.
17Registro da CRF▸
Finalidade. Levar a CRF e o projeto aprovado ao Registro de Imóveis, superar exigências legítimas e obter o registro do núcleo, das unidades, áreas públicas e direitos reais.
Produtos. Requerimento; prenotação; CRF e anexos; projeto de perímetro e urbanístico; memoriais; termo de compromisso; certidão de infraestrutura; listagem dos ocupantes; atos de designação dos técnicos; publicação; respostas a notas devolutivas; registro e novas matrículas.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 42 a 53; Decreto nº 9.310/2018, arts. 40 a 51. O oficial deve prenotar e, em 15 dias, registrar ou emitir nota de exigência; o procedimento deve terminar em 60 dias, prorrogável justificadamente por igual período. O requerimento pode ser apresentado pelos legitimados.
Equipe multidisciplinar. Jurídico registral; gestor do processo; arquitetura, engenharia e GIS; titulação; oficial e equipe do Registro de Imóveis; autoridade responsável pela CRF.
Papel do Poder Público. Fazer pré-voo registral, manter interlocução formal, responder exigências com a equipe completa e contestar exigências incompatíveis com o regime da REURB pelos meios adequados. O Município não deve considerar o processo encerrado no simples protocolo.
18Pós-registro e gestão do núcleo regularizado▸
Finalidade. Fazer o registro produzir transformação urbana e administrativa duradoura.
Produtos. Cópias e controle das novas matrículas; atualização de selagem, base GIS, cadastro e IPTU; incorporação patrimonial de vias e áreas públicas; comunicação às secretarias; acompanhamento de obras e termos; conexões de serviços; listas complementares; entrega de matrículas; relatório de encerramento e monitoramento.
Fundamento legal. Lei nº 13.465/2017, arts. 10, 23, §6º, 36, §§2º e 3º, 37 e 53. Decreto nº 9.310/2018, arts. 31, §§2º a 4º, 34, 42, 51 e 52. Obras podem ocorrer antes, durante ou depois do registro, salvo medidas de risco exigidas como condição de aprovação.
Equipe multidisciplinar. Cadastro e fazenda; patrimônio; obras, saneamento e concessionárias; habitação e assistência social; urbanismo; meio ambiente; jurídico; GIS/TI; comunicação e atendimento; controle de compromissos.
Papel do Poder Público. Encerrar formalmente a fase registral, mas manter aberto o plano de obrigações. Evento de entrega é comunicação pública; não substitui matrícula, infraestrutura, cadastro ou acompanhamento.
A rotina da equipe de Reurb: quem faz o quê na segunda-feira
O fluxograma acima diz por onde o processo passa. Esta seção diz como uma equipe municipal se organiza para fazê-lo andar, na rotina testada por prefeituras que operam Reurb em escala. Um aviso de leitura: os blocos abaixo misturam exigências da Lei 13.465/2017 com práticas consolidadas de gestão que a lei não impõe; onde o bloco é prática, ele está marcado. A prática não substitui a norma, organiza o caminho até ela.
1
Protocolo
Abertura. Requerimento do legitimado protocolado, com data e número: é dele que corre o prazo de cento e oitenta dias para classificar a modalidade (art. 30, §2º).
[LEI]
2
Engenharia · Serviço Social · Assessoria Técnica
Diagnóstico em três frentes paralelas. A engenharia levanta consolidação, infraestrutura, risco e ambiente, e oficia as concessionárias; o serviço social visita as famílias (renda, composição, tempo de ocupação); a assessoria técnica varre Judiciário, Câmara e atos administrativos que atinjam a área.
[PRÁTICA, organizando os arts. 35, III e 39]
3
Autoridade competente
Instauração e classificação. Ato publicado, deferindo e enquadrando em Reurb-S ou Reurb-E, ou indeferindo com as medidas de correção (arts. 30, §2º e 32, parágrafo único). A modalidade nasce da declaração municipal e da faixa de renda que o próprio Município fixa por ato, respeitado o teto de cinco salários mínimos do Decreto 9.310/2018, art. 6º, parágrafo único; não existe corte automático em lei federal.
[LEI]
4
Assessoria Técnica
Busca registral. Matrículas, transcrições e confrontantes, na serventia e nas anteriormente competentes (art. 31, caput e §7º).
[LEI]
5
Arquitetura
Selagem. É o cadastro físico da ocupação: cada imóvel recebe um número de selagem, no mínimo quatro fotos (frente, número, lateral com pavimentos, cartão de selagem), croqui da quadra com testadas conferidas no local e ficha do ocupante. A selagem é a fotografia do núcleo na data do cadastro, e é ela que sustenta a listagem de beneficiários lá na frente. A lei não a nomeia; a prática a consagrou.
[PRÁTICA]
6
Arquitetura organiza · Notificações envia
Notificações. Titulares de domínio, responsáveis pela implantação, confinantes e terceiros, com trinta dias contados do recebimento; edital para não encontrados ou recusa (art. 31, §§1º a 5º). A comprovação individualizada de cada via é o que dispensa o oficial de repetir as notificações (art. 44, §6º).
[LEI]
7
Arquitetura
Peças técnicas. Levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado, planta do perímetro com as matrículas atingidas quando possível, projeto urbanístico e memoriais (art. 35, I a V, com os requisitos do Decreto, arts. 28 e 29).
[LEI]
8
Arquitetura · Notificações
Croqui de anuência. Antes de fechar o projeto, cada família recebe o desenho do seu lote, com áreas de preservação e faixas não edificáveis marcadas, e confirma ou aponta divergência. Evita que o erro de campo apareça só no registro.
[PRÁTICA]
9
Engenharia · Assessoria Técnica · Arquitetura
Cronograma e termo de compromisso. Cronograma físico da infraestrutura essencial e termo assinado pelos responsáveis (art. 35, IX e X); dispensados quando a infraestrutura já existe e não há obras nem compensações a executar, com a declaração correspondente na CRF (Decreto, art. 30, §§1º e 2º).
[LEI]
10
Comissão de análise · Titulação
Aprovação e CRF. Decisão formal com publicidade, expedição da CRF com o conteúdo mínimo do art. 41 e a listagem qualificada dos ocupantes.
[LEI]
11
Arquitetura · Assessoria Técnica · Titulação
Registro. Requerimento direto ao oficial (art. 42), quinze dias para nota de exigência ou atos tendentes ao registro, sessenta para concluir (art. 44).
[LEI]
12
Arquitetura · Finanças · Obras · Serviços Públicos
Depois do registro. A rotina não termina na matrícula: atualização da base cartográfica e das inscrições cadastrais, comunicação às secretarias de Finanças, Obras e Serviços, acompanhamento do termo de compromisso, e a entrega das matrículas às famílias, que é o dia em que a política pública aparece. A atualização de IPTU só depois do registro.
[PRÁTICA]
Rotina sistematizada a partir da prática municipal consolidada por Marcela Pupin, colaboradora do IBRF, com adaptação e conferência normativa do Instituto. Peças relacionadas em /modelos: 2.6 · cadastro socioeconômico e 4.2 · notificações.
E quem faz isso tudo?
A rotina acima pressupõe equipe treinada. Se o seu município ainda não tem, há dois caminhos, e nenhum deles passa por improviso.
Cinco relógios espalhados pela Lei e pelo Decreto, reunidos num quadro só. O quarto quase ninguém conhece: ele existe apenas no Decreto. E o quinto é o único que corre depois da titulação, contra a gratuidade.
180 dias
Para classificar a modalidade
Correm contra o Município, do protocolo do requerimento.
Fundamento:Lei 13.465/2017, art. 30, §§ 2º e 3º.
O silêncio produz: A modalidade indicada pelo legitimado fixa-se automaticamente e o procedimento prossegue.
30 dias
Para impugnar, após notificação
Correm contra titulares, responsáveis pela implantação, confinantes e terceiros notificados, do recebimento.
Fundamento:Lei 13.465/2017, art. 31, §§ 1º, 4º e 6º.
O silêncio produz: Não impugnar é concordar: a ausência de manifestação dos notificados é interpretada como concordância com a Reurb.
30 dias
Do edital, quando não localizados
Só cabe nas duas hipóteses legais (proprietário e confinantes não encontrados, ou recusa da notificação), e quem prova a hipótese é o termo de diligência documentado: edital sem diligência escrita é presunção que não nasce.
Fundamento:Lei 13.465/2017, art. 31, §§ 5º e 6º.
O silêncio produz: Esgotado o prazo, o procedimento prossegue.
15 dias
Para recorrer da rejeição de impugnação
Correm contra o impugnante, da notificação da decisão que rejeitou a impugnação por infundada.
Fundamento:Decreto 9.310/2018, art. 24, § 10 (existe só no Decreto).
O silêncio produz: Sem recurso no prazo, dá-se seguimento à Reurb.
1 ano
O relógio da gratuidade
A isenção de custas e emolumentos da Reurb-S tem prazo de validade: o título expedido deve ser levado a registro em até um ano (Decreto nº 9.310/2018, art. 56).
O silêncio produz: Passado o ano, o ato é cobrado, mesmo em Reurb-S. Somado à regra de ouro de que ninguém é proprietário sem registro, a conclusão operacional é uma só: título entregue é título registrado, sem gaveta no meio do caminho.
A prefeitura que já elaborou seu Plano Municipal de Redução de Riscos tem meio caminho andado no art. 39 da Lei 13.465/2017: o PMRR indica onde o estudo técnico de risco da REURB será exigível, e o novo manual do Ministério das Cidades (2026) fixa o método e a escala desse estudo, que examina a parcela afetada, casa a casa.
Leitura do IBRF · o silêncio no edital: a concordância presumida do § 6º alcança também o notificado por edital, porque o edital não cria categoria nova de pessoas: é outro meio de alcançar as mesmas do § 1º. É leitura sistemática, não texto expresso: o § 6º remete aos §§ 1º e 4º e não menciona o § 5º.
Método IBRF: inclua a advertência no edital e também na notificação postal: “A ausência de impugnação no prazo de trinta dias será interpretada como concordância com a Reurb, nos termos do art. 31, § 6º, da Lei nº 13.465/2017.” A lei não a exige no rito comum; custa uma linha e transforma presunção discutível em presunção documentada.
Qual instituto para o seu caso? O art. 15 abre um cardápio de 15 caminhos de titulação, e há mais 6 formas de estruturar o solo. A galeria completa, com base legal conferida, está em página própria.
Perguntas que toda prefeitura faz, respondidas na lei
Primeiro o que destrava, depois a munição, e só então os limites. Todos os fundamentos conferidos no texto compilado vigente.
O que você não precisa para começar
Três obstáculos que parecem exigência e não são. O protocolo pode andar hoje.
Não
Precisa existir lei municipal regulamentando a Reurb para protocolar um pedido no Município?
A resposta está textual na lei federal: "Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana". A Lei nº 13.465/2017 e o Decreto nº 9.310/2018 são autoaplicáveis. A norma municipal pode somar (parâmetros urbanísticos próprios, critério local de baixa renda, procedimento interno), mas nunca condicionar a existência do direito de requerer.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 28, parágrafo único.
Não
Precisa haver algum ato administrativo prévio, a "instauração", para que o legitimado possa protocolar o requerimento?
A ordem é inversa: o requerimento do legitimado é o que provoca o Município; a instauração é a decisão que vem depois do protocolo. Recebido o requerimento, o Município tem até 180 dias para classificar a modalidade e instaurar, ou indeferir fundamentadamente, e, se ficar inerte, a modalidade indicada pelo legitimado fica automaticamente fixada e o procedimento prossegue, sem prejuízo de revisão posterior mediante estudo técnico.
Fundamento. Decreto nº 9.310/2018, art. 25; Lei nº 13.465/2017, art. 30, §§ 2º e 3º.
Não
Precisa haver comissão de Reurb formada por servidores para analisar e processar a Reurb no Município?
A lei federal atribui as competências ao Município como ente (classificar caso a caso, processar, analisar e aprovar os projetos e emitir a CRF), sem impor nenhum órgão colegiado específico. A comissão é boa prática de governança e pode ser criada por ato municipal, com competências definidas localmente. O que ela não pode é virar pré-condição: sua inexistência não suspende o dever de processar nem o prazo de 180 dias.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 30, I a III, e § 2º.
O que a lei já resolve para você
Munição normativa para levar ao cartório, ao prefeito e ao órgão ambiental.
Rol amplo
Quem pode requerer a Reurb?
União, Estados, Distrito Federal e Municípios (diretamente ou pela administração indireta); os beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, OSCIPs e associações civis do setor; os proprietários, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos hipossuficientes; e o Ministério Público. E os legitimados podem promover todos os atos necessários, inclusive requerer os atos de registro.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 14, I a V, e § 1º.
Sim, com duas cautelas
O Município pode aproveitar peças técnicas custeadas por um particular?
Na Reurb-S, a lei faculta ao legitimado promover, às suas expensas, os projetos e os demais documentos técnicos, inclusive as obras de infraestrutura essencial. E o Município pode aproveitá-los. As duas cautelas são o que quase ninguém sabe. A primeira: o custeio privado não converte a modalidade. Quem paga o projeto não muda a natureza do núcleo, que continua sendo definida pela predominância de população de baixa renda, e as gratuidades registrais da Reurb-S permanecem. A segunda: para expedir a CRF usando peça de terceiro, é necessária a anuência do autor ou de quem detenha os direitos autorais. Não é formalidade: é condição de emissão.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 33, § 2º (redação da Lei nº 14.118/2021), e art. 36, § 6º (incluído pela Lei nº 14.620/2023); art. 13, I e § 1º.
Depende de quem é o dono
O núcleo está em terra da União ou do Estado. A prefeitura ainda é quem conduz?
A regra geral é municipal: classificar, processar e emitir a CRF competem ao Município onde o núcleo está. Mas o art. 30 tem dois parágrafos que quase ninguém lê. Na Reurb requerida pela União ou pelos Estados, a classificação da modalidade é do ente que instaurou (§ 1º). E, desde a Lei nº 14.620/2023, para as terras de sua propriedade, os órgãos e entidades de qualquer ente ficam autorizados a instaurar, processar e aprovar a própria Reurb (§ 4º). Em terra pública de outro ente, o primeiro passo é a coordenação institucional: definir expressamente quem classifica, quem aprova e quem emite os atos finais. Quem não lê o § 4º bate na porta errada.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 30, caput, §§ 1º e 4º (este incluído pela Lei nº 14.620/2023).
Sim
Pode haver Reurb de núcleo informal em área qualificada como rural?
O conceito legal de núcleo urbano alcança o assentamento com uso e características urbanas "ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural", desde que as unidades tenham área inferior à fração mínima de parcelamento. Depois da Reurb, o Município pode cadastrar as novas unidades para fins de tributos municipais.
Pode Reurb em área de APP? E em unidade de conservação?
A lei admite expressamente Reurb em núcleo situado, total ou parcialmente, em APP, em unidade de conservação de uso sustentável ou em área de proteção de mananciais, tornando obrigatórios os estudos técnicos dos arts. 64 e 65 do Código Florestal, que devem demonstrar a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior. Atenção às fronteiras: na Reurb-E, o art. 65 só alcança APP não identificada como área de risco; e a lei contempla apenas UC de uso sustentável: regularização dentro de unidade de proteção integral não tem amparo no regime da Reurb.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 11, § 2º; Lei nº 12.651/2012, art. 64, § 1º, e art. 65, caput.
Não
Pode o cartório exigir certidões negativas de tributos para registrar a CRF?
Dispositivo literal, repetido na lei e no decreto: "O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados." Débitos podem ser mapeados para o cadastro municipal, mas não condicionam o registro.
Protocolada a CRF no cartório, quanto tempo o registro pode levar?
Recebida a CRF, o oficial prenota, autua e, em 15 dias, emite a nota de exigência ou pratica os atos tendentes ao registro. O procedimento registral deve ser concluído em 60 dias, prorrogáveis por até igual período mediante justificativa fundamentada. O Município não deve considerar o trabalho encerrado no protocolo: acompanhar exigências e prazos faz parte da função pública.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 44, caput e § 5º.
O rastro
O que protege o gestor quando o processo atrasa?
O atraso, por si, não é ilícito: a própria lei já previu a consequência processual objetiva da demora: passado o prazo de classificação, a modalidade indicada pelo legitimado fixa-se automaticamente e o procedimento prossegue, sem transformar a inércia em falta pessoal do servidor. O que expõe o gestor é outra coisa: o atraso sem rastro. Processo sem autuação, decisão sem fundamento escrito, prazo sem registro, pendência que ninguém documentou. A proteção é a governança do processo-mãe: autuação formal, responsável definido, despachos motivados, notificações e prazos documentados. Atraso se explica; atraso sem rastro, não.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, arts. 28 (procedimento formal) e 30, §§ 2º e 3º (consequência objetiva da inércia).
O que você não pode exigir
Quatro barreiras que aparecem na prática e não têm amparo. Evitá-las protege o Município, inclusive de correr contra os próprios prazos.
Não
Pode o Prefeito determinar que só "empresas credenciadas" executem Reurb no Município?
Não como condição para receber e processar requerimentos. O que a lei federal exige é profissional legalmente habilitado, com ART ou RRT (dispensada a anotação quando o responsável técnico for servidor ou empregado público; a habilitação permanece). Um cadastro municipal voluntário para orientar o munícipe é possível; transformá-lo em barreira de admissibilidade cria exigência sem amparo na Lei nº 13.465/2017 e esbarra na liberdade de exercício profissional (CF/88, art. 5º, XIII). Para as execuções contratadas pela própria prefeitura vale a regra geral: licitação, não reserva de mercado. E o caminho positivo existe: licitar com termo de referência, consorciar-se, conveniar com o Estado ou aproveitar peça técnica custeada por legitimado (art. 33, § 2º), com a anuência do autor quando usada na CRF (art. 36, § 6º).
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 35, I, e art. 36, § 5º; CF/88, art. 5º, XIII.
Não
Pode o Poder Público afirmar que no Município não se faz Reurb em núcleos consolidados após 22/12/2016?
O marco de 22 de dezembro de 2016 limita um instrumento, não a Reurb: "A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes… até 22 de dezembro de 2016". Núcleo consolidado depois dessa data continua regularizável. Muda o título: legitimação de posse, CDRU, compra e venda, doação, usucapião e os demais instrumentos seguem disponíveis. Vedar a Reurb pela data é ler a exceção como se fosse a regra.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 9º, § 2º (marco restrito à legitimação fundiária); art. 15 (rol de instrumentos).
Não em dinheiro
Qual o limite do Poder Público nas exigências de compensação ambiental? Pode compensação em pecúnia?
A lei diz o que pode ser exigido, e diz com verbos de fazer: implementar as medidas de mitigação e compensação apuradas no estudo técnico e celebrar termo de compromisso, com objeto, prazo e responsável (na Reurb-E, condição de aprovação). O parâmetro é um só: melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior. Compensação em pecúnia não está lá. E não é que a lei proíba: é que ela não prevê, o que é diferente. Por isso a base teria de vir de outro lugar (lei local específica), e o ônus de exibi-la é de quem cobra. E a distinção que a prática confunde todo dia: a compensação da Reurb é mitigação de impacto, medida a medida, apurada no estudo; não é a contrapartida urbanística do parcelamento novo, que a Reurb não obriga a reproduzir.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 11, § 2º, e art. 38, § 2º; Lei nº 12.651/2012, arts. 64, § 1º, e 65; Decreto nº 9.310/2018, art. 30, IX e X.
Depende da modalidade
Pode o Poder Público cobrar taxa do munícipe para analisar e processar requerimento de Reurb?
Comece pelo que a gratuidade legal é: custas e emolumentos notariais e registrais. É do cartório, não da prefeitura. Daí a resposta em três níveis. Na Reurb-E, taxa de análise instituída por lei municipal é juridicamente possível: o requerente já custeia a regularização. Na Reurb-S, é de defesa muito difícil: o custeio do projeto e da infraestrutura essencial é do próprio ente, e a modalidade pressupõe baixa renda. E em nenhuma das duas como condição de protocolo: a barreira na porta impediria de correr o prazo de 180 dias que a lei criou contra o próprio Município que a ergueu.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 13, §§ 1º e 5º (gratuidade notarial e registral), art. 33, § 1º, I e II (redação da Lei nº 14.118/2021), e art. 30, §§ 2º e 3º.
O que corre contra o relógio, e o que se corrige
do 3º Fórum Fundiário do TO, agosto/2026
Três perguntas sobre tempo e erro na fase que ninguém cronometra: a do cartório.
Não
A gratuidade da Reurb-S vale para sempre?
A isenção de custas e emolumentos pressupõe que o título expedido seja levado a registro em até um ano; passado o prazo, o ato é cobrado mesmo em Reurb-S. É o único relógio da Reurb que corre depois da titulação, e o mais caro de esquecer. Título entregue em cerimônia e guardado na gaveta vira ato pago e proprietário que não é.
Descoberto erro depois do registro (matrícula de origem trocada, ocupante errado), a Reurb se desfaz?
Corrige-se por CRF retificadora: o mesmo Município que expediu a certidão original expede a retificadora, com anuência dos beneficiários atingidos, e o registrador pratica as averbações de correção, sem desfazer a regularização nem penalizar quem está no imóvel há décadas. Caso real relatado no fórum: 170 imóveis registrados sobre matrícula de origem errada, resolvidos assim. Antes do registro, o mesmo erro se saneia dentro do procedimento (peça 5.11 do acervo).
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, art. 30, III; Súmula 473 do STF; Lei nº 9.784/1999, arts. 53 a 55.
Não
Um loteamento aprovado e registrado que foi invadido e ocupado em desacordo com o projeto se regulariza como núcleo informal comum?
Se havia parcelamento aprovado e registrado e a ocupação o descumpriu, trata-se de parcelamento irregular, e o instrumento próprio é a intervenção do Município no parcelamento, adequando o registro à realidade consolidada, não a Reurb comum sobre gleba. Foi a solução desenhada por Palmas para o loteamento Capadócia, comparando por drone a ocupação real com o projeto registrado. E atenção: conduzida dentro da Reurb, essa intervenção não carrega os padrões urbanísticos do parcelamento novo.
Fundamento. Lei nº 6.766/1979, art. 40; Lei nº 13.465/2017, arts. 15, X, 70 e 11, § 1º.
O que o cartório pode exigir, e o que a lei alcança
do 3º Fórum Fundiário do TO, agosto/2026
Três perguntas sobre os limites da qualificação registral e o alcance da Reurb.
Não
O registrador pode devolver a CRF inteira porque um beneficiário está classificado errado, ou questionar por que o prefeito instaurou a Reurb?
A qualificação registral confere requisitos jurídico-registrais, não mérito administrativo: não cabe ao registrador avaliar por que se instaurou, por que se classificou como S ou E, nem refazer o trabalho técnico que o Município certificou. E vale a cindibilidade: o ponto isolado com defeito (o beneficiário que deveria ser E) fica pendente para correção enquanto o restante prossegue. Devolutiva integral por vício parcial contraria o espírito da lei: 'registrador está para registrar, não para devolver', na síntese do registrador de Araguaína.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, arts. 42 a 44; Decreto nº 9.310/2018 (requisitos da CRF).
Sim
Núcleo com casas coladas em córrego, dentro de área de preservação permanente, pode ser regularizado?
Pode, mediante estudo técnico que demonstre melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior. O caso do Jardim da Luz, em Gurupi, mostra o caminho: o laudo inicial apontava quase impossibilidade; a solução foi reduzir os lotes para afastar as ocupações do córrego, validada em audiência pública com o NUPREF (219 famílias documentadas). Quem recusou a adequação ficou fora da titulação. A restrição ambiental raramente é veto absoluto: é projeto, laudo e negociação.
Fundamento. Lei nº 12.651/2012, arts. 64 e 65; Lei nº 13.465/2017, art. 11, § 2º.
Sim
Povoados e distritos em área rural podem ser objeto de Reurb?
Desde que caracterizado o núcleo urbano informal (uso e características urbanas, ainda que em área qualificada como rural), e observados os requisitos da lei, em especial a comprovação de desde quando o povoado existe, por causa do marco temporal da legitimação fundiária. A infraestrutura mínima admite soluções locais (fossa séptica, poço artesiano, gerador) ou cronograma assumido pelo Município. Todo município tem o povoado com igreja, posto e cinco casas sem documento: 'olhem para os povoados: não é só perímetro urbano', pediu o registrador no fórum.
Fundamento. Lei nº 13.465/2017, arts. 11, I e II, e § 6º, 9º, § 2º, e 36, § 1º.
A equipe que a sua prefeitura precisa montar
Organograma de referência para estruturar por concurso, contratação, consórcio ou convênio.
Núcleo permanente
Coordenação/gestão de processos e prazos
Procuradoria ou assessoria jurídica fundiária e registral
Arquitetura e urbanismo
Engenharia civil, agrimensura/cartografia e topografia
Assistência social e mobilização comunitária
Cadastro territorial, GIS, tecnologia e gestão de dados
Titulação e interlocução com o Registro de Imóveis
Planejamento, orçamento, contratação e controle
Especialistas acionados conforme o núcleo
Meio ambiente, biologia, engenharia ambiental ou florestal
Geologia, geotecnia, hidrologia e defesa civil
Saneamento, drenagem, energia, mobilidade e acessibilidade
Patrimônio público, tributação e cadastro fiscal
Mediação de conflitos, Defensoria, Ministério Público e órgãos gestores de unidades de conservação
Concessionárias e permissionárias de serviços públicos
⚠️ As denominações profissionais não substituem a verificação das atribuições de cada conselho. Plantas, memoriais, estudos e laudos devem ser assinados por profissional legalmente habilitado para o objeto específico.
O caminho completo é de membro
As fases e os fundamentos são públicos: a lei é de todos. O que a experiência ensina em cada marco é o que o IBRF entrega ao assinante:
Base normativa. Lei nº 13.465/2017 (texto vigente); Decreto nº 9.310/2018, alterado pelo Decreto nº 9.597/2018, lido em conformidade com as Leis nº 14.118/2021 e nº 14.620/2023; Lei nº 12.651/2012, quando aplicável. Este material organiza a metodologia e não substitui parecer jurídico individualizado. Todos os dispositivos citados foram conferidos contra os textos compilados do Planalto.
