Diagnóstico Prévio de Área.
Antes de instaurar a Reurb, saiba o que a área aguenta.
O que é
Uma análise técnico-jurídica da área que você pretende regularizar, entregue em Word. Ela lê a cadeia dominial, cruza a ocupação com o que se vê do alto, aponta os riscos em ordem de gravidade e diz por onde começar — antes de você gastar tempo e dinheiro num caminho que não fecha no registro.
Para quem
- Quem vai propor uma Reurb a uma prefeitura e precisa saber se a área é viável
- Quem recebeu uma demanda de moradores e não sabe por onde entrar
- Quem quer precificar um projeto sem chutar o tamanho do problema
- Município que quer instaurar de ofício e precisa medir o esforço antes
Antes de pagar, saiba o que entra: esta análise cruza 30 fontes públicas e abertas: FUNAI, ICMBio, ANM, IBGE, SGB, IBAMA e outras. Ver a lista completa, com o que cada uma verifica →
O que a análise consulta, e de onde vem
21 bases públicas cruzadas com o ponto ou o perímetro da área (13 nacionais e 8 de São Paulo), mais imagens de satélite e a linha do tempo da ocupação desde 1985, a legislação federal compilada, 29 recortes estaduais e a lei municipal.
Bases territoriais cruzadas com o ponto ou o perímetro 13
Cada linha do laudo sai com a fonte e a hora da consulta. Base fora do ar aparece como "indisponível", nunca como "livre".
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Se a área toca terra indígena, em qualquer fase (estudo, delimitada, declarada, homologada) | FUNAI | GeoServer oficial, camada tis_poligonais (base viva) | Brasil |
| Se a área está dentro de unidade de conservação federal | ICMBio | limites das UCs federais via INDE (base viva) | Brasil |
| Se há processo minerário sobre a área: requerimento, pesquisa, concessão de lavra | ANM | SIGMINE (base viva) | Brasil |
| Se a área está dentro de favela ou comunidade urbana mapeada pelo IBGE, e quanto do perímetro cai dentro | IBGE | malha de Favelas e Comunidades Urbanas do Censo 2022, cópia local via GeoReDUS/CEM-USP (12.348 polígonos, carga de 04/09/2026) | Brasil |
| Se a área está em setor de risco mapeado: tipo, grau e domicílios expostos⚠️ município sem setorização não significa ausência de risco; o laudo diz isso em vez de afirmar "livre". | SGB/CPRM | setorização de risco (17.901 setores, 27 UFs) | Brasil, onde houve campanha |
| Se há embargo ambiental federal sobre a área (termo, área, data, motivo) | IBAMA | embargos via PAMGIA (base viva) | Brasil |
| Se a área toca território quilombola, com o estágio do processo | IBGE / INCRA | Censo 2022, territórios quilombolas | Brasil |
| Se a área está na mancha urbanizada e com que densidade, indício do caráter urbano exigido pela Lei 13.465 | IBGE | Áreas Urbanizadas 2019, revisão 2026 | Brasil |
| Se a área toca bem da União demarcado: terreno de marinha e acrescidos, terreno marginal, praia, manguezal, ilha e espelho d'água federais⚠️ trecho não demarcado não aparece; o laudo explica. | SPU | camadas de agosto/2026 via INDE | Brasil, só o já demarcado |
| Se há imóvel rural com CAR ativo sobre a área, e o tamanho declarado⚠️ o CAR é autodeclarado: não comprova propriedade nem regularidade. | SICAR / SFB | espelho nacional no PAMGIA, uma camada por UF | Brasil |
| Renda média do responsável, domicílios e situação do setor censitário do ponto, comparados com o município⚠️ renda pode vir suprimida pelo IBGE em setor pequeno; a classificação Reurb-S × Reurb-E é do processo, não do dado. | IBGE (Censo 2022) via GeoReDUS/CEM-USP | setor pelo WFS do IBGE; variáveis pela API aberta da GeoReDUS | Brasil |
| Declividade média e máxima da gleba e quanto dela passa de 30%, como indício de risco geotécnico para o estudo técnico da Reurb (Lei 13.465/2017, art. 39)⚠️ não é barreira de parcelamento: a Lei 6.766/1979 não incide na Reurb (Lei 13.465, art. 70). Modelo de 30 m: indício, não substitui levantamento topográfico; em área densamente edificada o SRTM pode ler prédios como desnível. | NASA (SRTM) via Open Topo Data | modelo digital de elevação de 30 m, amostrado em grade dentro do perímetro (ou em 5×5 pontos a 30 m do ponto) | Brasil |
| Vias com nome e pavimento, escolas, unidades de saúde, pontos de transporte, comércio, equipamentos comunitários e rede elétrica num raio de 500 m: os sinais de núcleo consolidado do art. 11, III da Lei 13.465⚠️ mapa colaborativo: o que está mapeado é indício forte; o que não está não prova ausência. A vistoria de campo decide. | OpenStreetMap (comunidade) via Overpass API | mapa colaborativo mundial, licença ODbL | Brasil |
Bases de São Paulo (estado e capital) 8
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| UCs estaduais de proteção integral | SIMA-SP / Fundação Florestal | DataGeo | São Paulo |
| UCs estaduais de uso sustentável (APAs) | SIMA-SP / Fundação Florestal | DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de escorregamento | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de inundação | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de erosão | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de solapamento de margem | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Setores de risco da Defesa Civil estadual | CEDEC-SP | setorização 2013, DataGeo | São Paulo |
| Subáreas das áreas de proteção de mananciais Guarapiranga, Billings e Juquery | Prefeitura de São Paulo | GeoSampa | Município de São Paulo |
Imagens de satélite e linha do tempo da ocupação 4
Dados abertos de satélite cruzados com o perímetro: a imagem atual da área, o que existia antes do marco temporal de 22/12/2016 e como a ocupação cresceu desde 1985. Tudo entra no documento como indício técnico, nunca como prova de data de ocupação.
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Imagem de satélite atual da área, com o perímetro ou o ponto desenhado, que abre o Anexo Visual do documento⚠️ o mosaico junta fotos de datas diferentes; a data de cada foto só é garantida nas imagens da linha do tempo. | Esri World Imagery | mosaico mundial de imagens de alta resolução (Esri, Vantor, Earthstar Geographics) | Brasil |
| Quantas edificações o satélite detecta dentro do perímetro em cada ano de 2016 a 2023: o que já existia antes do marco temporal de 22/12/2016 e o que veio depois⚠️ casa pequena ou sob copa pode não aparecer; contagem de edificações não é número de famílias nem de lotes. | Google Research (Open Buildings 2.5D Temporal) | retrato anual de ~30 de junho, 4 m de resolução efetiva; licença CC BY 4.0 | Brasil |
| Floresta, pastagem, agricultura e área urbanizada dentro do perímetro, de 1985 a 2024, quando a mata saiu e quando a cidade chegou⚠️ classificação automática em pixel de 30 m: indício, não laudo de vegetação. | MapBiomas (Coleção 10) | classificação anual de imagens Landsat, 30 m; licença CC BY 4.0 | Brasil |
| Fotos de satélite de alta resolução da área com a DATA de captura. A última antes do marco temporal e a mais recente vão como figuras no documento⚠️ a data é a da captura registrada nos metadados; a disponibilidade de fotos varia por local. | Esri World Imagery Wayback | arquivo de versões desde 2014, com a data e o sensor de cada foto (Esri, Vantor, Earthstar Geographics) | Brasil |
Camada normativa 5
Nenhum artigo entra no documento sem conferência no texto vigente.
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Todo artigo citado é conferido contra o texto vigente, com as alterações da Lei 14.118/2021 e da Lei 14.620/2023 | Presidência da República (Planalto) | Lei 13.465/2017 e Decreto 9.310/2018 compilados; Lei 6.015/1973 (Registros Públicos); Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); MP 2.220/2001; Lei 12.651/2012 (Código Florestal); Lei 11.428/2006 (Mata Atlântica); Lei 10.406/2002 (Código Civil); Lei 13.105/2015 (CPC); Lei 9.636/1998 (bens da União); Constituição de 1988 | Brasil |
| Regras registrais nacionais da Reurb | CNJ | Provimento 149/2023 (compilado) e Provimento 44/2015 | Brasil |
| Normas estaduais de registro de imóveis aplicáveis à Reurb, injetadas conforme a UF do caso | Corregedorias estaduais | 29 recortes normativos (um por UF, MT em duas versões) + Provimento CNJ 144/2023 nas 9 UFs da Amazônia Legal | por UF |
| A lei municipal de Reurb ou de parcelamento, localizada e lida quando o município publica o texto em endereço oficial⚠️ sem a lei municipal a conclusão sobe para "viabilidade preliminar para aprofundamento". | Prefeitura do município | busca em fonte oficial; quando não há texto público, o laudo diz "localizada, não lida" e pede o anexo | município |
| Método de análise, régua de fidelidade e vocabulário vedado em conclusão | IBRF | Manual do Diagnóstico v3.11 (doutrina do instituto, recertificada contra o cofre) | Brasil |
O que vem do interessado 2
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Matrícula ou transcrição, planta/croqui, print aéreo, contrato, mapa ONR, demonstrativo do CAR e o KML do perímetro, cada um lido e classificado por proveniência (fonte primária, reprodução, declaração do interessado)⚠️ o KML é declaração do interessado, não verificada registralmente. | o interessado | documentos anexados ao caso; memorial descritivo cruzado com o KML quando há UTM | o caso |
| Fotos, notas e pontos de GPS colhidos na área, quando a vistoria de campo é anexada | o membro, em campo | Vistoria de Campo do REURBEIRO | o caso |
Catálogo revisado em 16/09/2026. Cada linha do resultado sai com a fonte e a hora da consulta. Dado público orienta; a conclusão jurídica é do profissional que assume o documento.
Como funciona, do começo ao fim
Você só paga depois de conferir o que a inteligência leu dos seus documentos. Se o que ela extraiu não bater com o seu caso, você corrige, ou desiste, sem pagar nada.
- 1Você enviaDocumentos e o contexto do caso. Sem login, direto na página.
- 2A IA lêExtração do que está nos documentos, sob a metodologia IBRF.
- 3Você confereO que foi extraído aparece na tela. Errou? Corrija antes de seguir.
- 4Você pagaSó agora. PIX, boleto ou cartão pelo Asaas.
- 5A análise rodaComeça quando o pagamento é confirmado, nunca antes.
- 6Chega o documentoArquivo Word no seu e-mail, editável, pronto para uso.
O que enviar
A análise é tão boa quanto o que você manda. Os documentos abaixo estão em ordem de importância, os primeiros mudam o resultado, os últimos refinam.
Sem estes, o resultado fica raso
Matrícula ou transcrição do imóvel
É o documento central. Sem ele não há cadeia dominial para ler, e a análise vira opinião sobre o que se imagina da área. Se a origem for antiga, envie também a transcrição anterior — quanto mais atrás a corrente for, mais firme fica o resultado.
Planta ou croqui da área
Define o perímetro do que está sendo analisado. Pode ser levantamento técnico, croqui de campo ou até desenho à mão com medidas — o que existir.
Print aéreo (Google Earth)
Mostra a ocupação real: quantas casas existem, onde estão as ruas, o que já é consolidado. Vale mais de uma imagem, de anos diferentes, para provar há quanto tempo a ocupação existe. Informe a data de cada imagem.
Estes deixam a análise mais firme
Contrato de compra e venda
Quando a posse veio de negócio particular sem registro, o contrato é o que explica o vínculo entre quem ocupa e quem consta na matrícula.
Print do Mapa ONR
Ajuda a identificar origem rural e a localizar o imóvel na malha registral quando a matrícula não traz amarração clara.
Demonstrativo do CAR
Em área com origem rural, mostra a sobreposição ambiental declarada — reserva legal, APP — que costuma ser o que trava o registro lá na frente.
Treze etapas, sempre na mesma ordem
- Leitura documental e cadeia dominial
- Diagnóstico espacial
- Pesquisa em fontes públicas
- Análise jurídica estruturada
- Classificação estratégica dos riscos
- Teses jurídicas de sustentação
- Leitura institucional
- Teste de robustez
- Estratégia de entrada
- Cenários possíveis
- Estratégia de formalização
- Freio anti-alucinação jurídica
- Justificativa institucional
E os cuidados por trás da análise: a esteira só afirma o que sustenta em norma vigente e declara a procedência do que diz; qualquer mudança na metodologia passa antes por teste contra casos-gabarito reais; e nada segue adiante sem você conferir a leitura dos documentos, antes de pagar qualquer valor.
O que você recebe
- DOIS arquivos em Word, editáveis: o documento técnico completo e o Resumo para o Cliente, em linguagem simples, pronto para apresentar a quem contratou você
- Leitura da cadeia dominial e do que ela sustenta
- Riscos classificados por gravidade, cada um com o seu semáforo visual
- Teses de sustentação e o teste de robustez contra elas
- Estratégia de entrada, cenários possíveis e caminho de formalização
- Aviso legal com o profissional responsável identificado: o documento sai pronto para ser assinado por você
A palavra final é sempre do profissional que assina. O documento é instrumento de trabalho, não substitui o seu juízo técnico.