Transparência
As bases que consultamos.
Nenhum resultado do IBRF nasce de opinião solta. Cada ferramenta cruza bases públicas oficiais, dados abertos de satélite, o texto vigente da lei e o que você mesmo fornece, e diz de onde veio cada linha. Esta página lista tudo, para você saber o que está pagando antes de pagar.
Diagnóstico Prévio de Área
Ver o serviço →21 bases públicas cruzadas com o ponto ou o perímetro da área (13 nacionais e 8 de São Paulo), mais imagens de satélite e a linha do tempo da ocupação desde 1985, a legislação federal compilada, 29 recortes estaduais e a lei municipal.
Bases territoriais cruzadas com o ponto ou o perímetro 13
Cada linha do laudo sai com a fonte e a hora da consulta. Base fora do ar aparece como "indisponível", nunca como "livre".
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Se a área toca terra indígena, em qualquer fase (estudo, delimitada, declarada, homologada) | FUNAI | GeoServer oficial, camada tis_poligonais (base viva) | Brasil |
| Se a área está dentro de unidade de conservação federal | ICMBio | limites das UCs federais via INDE (base viva) | Brasil |
| Se há processo minerário sobre a área: requerimento, pesquisa, concessão de lavra | ANM | SIGMINE (base viva) | Brasil |
| Se a área está dentro de favela ou comunidade urbana mapeada pelo IBGE, e quanto do perímetro cai dentro | IBGE | malha de Favelas e Comunidades Urbanas do Censo 2022, cópia local via GeoReDUS/CEM-USP (12.348 polígonos, carga de 04/09/2026) | Brasil |
| Se a área está em setor de risco mapeado: tipo, grau e domicílios expostos⚠️ município sem setorização não significa ausência de risco; o laudo diz isso em vez de afirmar "livre". | SGB/CPRM | setorização de risco (17.901 setores, 27 UFs) | Brasil, onde houve campanha |
| Se há embargo ambiental federal sobre a área (termo, área, data, motivo) | IBAMA | embargos via PAMGIA (base viva) | Brasil |
| Se a área toca território quilombola, com o estágio do processo | IBGE / INCRA | Censo 2022, territórios quilombolas | Brasil |
| Se a área está na mancha urbanizada e com que densidade, indício do caráter urbano exigido pela Lei 13.465 | IBGE | Áreas Urbanizadas 2019, revisão 2026 | Brasil |
| Se a área toca bem da União demarcado: terreno de marinha e acrescidos, terreno marginal, praia, manguezal, ilha e espelho d'água federais⚠️ trecho não demarcado não aparece; o laudo explica. | SPU | camadas de agosto/2026 via INDE | Brasil, só o já demarcado |
| Se há imóvel rural com CAR ativo sobre a área, e o tamanho declarado⚠️ o CAR é autodeclarado: não comprova propriedade nem regularidade. | SICAR / SFB | espelho nacional no PAMGIA, uma camada por UF | Brasil |
| Renda média do responsável, domicílios e situação do setor censitário do ponto, comparados com o município⚠️ renda pode vir suprimida pelo IBGE em setor pequeno; a classificação Reurb-S × Reurb-E é do processo, não do dado. | IBGE (Censo 2022) via GeoReDUS/CEM-USP | setor pelo WFS do IBGE; variáveis pela API aberta da GeoReDUS | Brasil |
| Declividade média e máxima da gleba e quanto dela passa de 30%, como indício de risco geotécnico para o estudo técnico da Reurb (Lei 13.465/2017, art. 39)⚠️ não é barreira de parcelamento: a Lei 6.766/1979 não incide na Reurb (Lei 13.465, art. 70). Modelo de 30 m: indício, não substitui levantamento topográfico; em área densamente edificada o SRTM pode ler prédios como desnível. | NASA (SRTM) via Open Topo Data | modelo digital de elevação de 30 m, amostrado em grade dentro do perímetro (ou em 5×5 pontos a 30 m do ponto) | Brasil |
| Vias com nome e pavimento, escolas, unidades de saúde, pontos de transporte, comércio, equipamentos comunitários e rede elétrica num raio de 500 m: os sinais de núcleo consolidado do art. 11, III da Lei 13.465⚠️ mapa colaborativo: o que está mapeado é indício forte; o que não está não prova ausência. A vistoria de campo decide. | OpenStreetMap (comunidade) via Overpass API | mapa colaborativo mundial, licença ODbL | Brasil |
Bases de São Paulo (estado e capital) 8
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| UCs estaduais de proteção integral | SIMA-SP / Fundação Florestal | DataGeo | São Paulo |
| UCs estaduais de uso sustentável (APAs) | SIMA-SP / Fundação Florestal | DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de escorregamento | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de inundação | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de erosão | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Áreas de risco de solapamento de margem | Instituto Geológico SP | mapeamento 2014, DataGeo | São Paulo |
| Setores de risco da Defesa Civil estadual | CEDEC-SP | setorização 2013, DataGeo | São Paulo |
| Subáreas das áreas de proteção de mananciais Guarapiranga, Billings e Juquery | Prefeitura de São Paulo | GeoSampa | Município de São Paulo |
Imagens de satélite e linha do tempo da ocupação 4
Dados abertos de satélite cruzados com o perímetro: a imagem atual da área, o que existia antes do marco temporal de 22/12/2016 e como a ocupação cresceu desde 1985. Tudo entra no documento como indício técnico, nunca como prova de data de ocupação.
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Imagem de satélite atual da área, com o perímetro ou o ponto desenhado, que abre o Anexo Visual do documento⚠️ o mosaico junta fotos de datas diferentes; a data de cada foto só é garantida nas imagens da linha do tempo. | Esri World Imagery | mosaico mundial de imagens de alta resolução (Esri, Vantor, Earthstar Geographics) | Brasil |
| Quantas edificações o satélite detecta dentro do perímetro em cada ano de 2016 a 2023: o que já existia antes do marco temporal de 22/12/2016 e o que veio depois⚠️ casa pequena ou sob copa pode não aparecer; contagem de edificações não é número de famílias nem de lotes. | Google Research (Open Buildings 2.5D Temporal) | retrato anual de ~30 de junho, 4 m de resolução efetiva; licença CC BY 4.0 | Brasil |
| Floresta, pastagem, agricultura e área urbanizada dentro do perímetro, de 1985 a 2024, quando a mata saiu e quando a cidade chegou⚠️ classificação automática em pixel de 30 m: indício, não laudo de vegetação. | MapBiomas (Coleção 10) | classificação anual de imagens Landsat, 30 m; licença CC BY 4.0 | Brasil |
| Fotos de satélite de alta resolução da área com a DATA de captura. A última antes do marco temporal e a mais recente vão como figuras no documento⚠️ a data é a da captura registrada nos metadados; a disponibilidade de fotos varia por local. | Esri World Imagery Wayback | arquivo de versões desde 2014, com a data e o sensor de cada foto (Esri, Vantor, Earthstar Geographics) | Brasil |
Camada normativa 5
Nenhum artigo entra no documento sem conferência no texto vigente.
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Todo artigo citado é conferido contra o texto vigente, com as alterações da Lei 14.118/2021 e da Lei 14.620/2023 | Presidência da República (Planalto) | Lei 13.465/2017 e Decreto 9.310/2018 compilados; Lei 6.015/1973 (Registros Públicos); Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); MP 2.220/2001; Lei 12.651/2012 (Código Florestal); Lei 11.428/2006 (Mata Atlântica); Lei 10.406/2002 (Código Civil); Lei 13.105/2015 (CPC); Lei 9.636/1998 (bens da União); Constituição de 1988 | Brasil |
| Regras registrais nacionais da Reurb | CNJ | Provimento 149/2023 (compilado) e Provimento 44/2015 | Brasil |
| Normas estaduais de registro de imóveis aplicáveis à Reurb, injetadas conforme a UF do caso | Corregedorias estaduais | 29 recortes normativos (um por UF, MT em duas versões) + Provimento CNJ 144/2023 nas 9 UFs da Amazônia Legal | por UF |
| A lei municipal de Reurb ou de parcelamento, localizada e lida quando o município publica o texto em endereço oficial⚠️ sem a lei municipal a conclusão sobe para "viabilidade preliminar para aprofundamento". | Prefeitura do município | busca em fonte oficial; quando não há texto público, o laudo diz "localizada, não lida" e pede o anexo | município |
| Método de análise, régua de fidelidade e vocabulário vedado em conclusão | IBRF | Manual do Diagnóstico v3.11 (doutrina do instituto, recertificada contra o cofre) | Brasil |
O que vem do interessado 2
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Matrícula ou transcrição, planta/croqui, print aéreo, contrato, mapa ONR, demonstrativo do CAR e o KML do perímetro, cada um lido e classificado por proveniência (fonte primária, reprodução, declaração do interessado)⚠️ o KML é declaração do interessado, não verificada registralmente. | o interessado | documentos anexados ao caso; memorial descritivo cruzado com o KML quando há UTM | o caso |
| Fotos, notas e pontos de GPS colhidos na área, quando a vistoria de campo é anexada | o membro, em campo | Vistoria de Campo do REURBEIRO | o caso |
Catálogo revisado em 16/09/2026. Cada linha do resultado sai com a fonte e a hora da consulta. Dado público orienta; a conclusão jurídica é do profissional que assume o documento.
Análise de Devolutiva
Ver o serviço →A nota de exigência lida item a item contra a Lei 13.465, o Decreto 9.310, a Lei de Registros Públicos, os Provimentos do CNJ e o recorte normativo da sua UF.
Camada normativa 4
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Todo artigo citado é conferido contra o texto vigente, com as alterações da Lei 14.118/2021 e da Lei 14.620/2023 | Presidência da República (Planalto) | Lei 13.465/2017 e Decreto 9.310/2018 compilados; Lei 6.015/1973 (Registros Públicos); Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); MP 2.220/2001; Lei 12.651/2012 (Código Florestal); Lei 11.428/2006 (Mata Atlântica); Lei 10.406/2002 (Código Civil); Lei 13.105/2015 (CPC); Lei 9.636/1998 (bens da União); Constituição de 1988 | Brasil |
| Regras registrais nacionais da Reurb | CNJ | Provimento 149/2023 (compilado) e Provimento 44/2015 | Brasil |
| Normas estaduais de registro de imóveis aplicáveis à Reurb, injetadas conforme a UF do caso | Corregedorias estaduais | 29 recortes normativos (um por UF, MT em duas versões) + Provimento CNJ 144/2023 nas 9 UFs da Amazônia Legal | por UF |
| Método de leitura da exigência, semáforos e vereditos por item | IBRF | Metodologia de Análise de Devolutivas v1.2 (edição site) + camada B v2 | Brasil |
O que vem do interessado 1
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| A devolutiva recebida, quem emitiu e o prazo, o PRF, a matrícula, a planta e o memorial | o interessado | documentos anexados ao caso | o caso |
Catálogo revisado em 04/09/2026. Cada linha do resultado sai com a fonte e a hora da consulta. Dado público orienta; a conclusão jurídica é do profissional que assume o documento.
Calculadora do Reurbeiro
Abrir a calculadora →Capacidade de pagamento por UF (PNAD-C 2024 e IBPT 2024), doutrina de parcela vendável, o retrato do município e do setor no Censo 2022 e o IPCA e a Selic do dia pelo Banco Central.
Território 6
O preço parte da parcela que as famílias suportam, não do valor do imóvel nem do custo do profissional.
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Faixas de parcela e prazo por UF para Reurb-S e Reurb-E, piso regional, quadrante (mercado privado × público) e % da população com renda até R$ 5.000⚠️ dados orientativos; a régua regional continua mandando no preço. | IBGE (PNAD Contínua 2024) e IBPT (ranking de arrecadação municipal 2024) | calibração da doutrina "REURB Sem Improviso", cap. 24: parcela vendável = teto × redutor do quadrante | por UF |
| Renda média do responsável, domicílios ocupados, moradores por domicílio, população, e domicílios sem calçada, iluminação, esgoto e água de rede | IBGE (Censo 2022) via GeoReDUS/CEM-USP | agregados municipais da API aberta da GeoReDUS (FNP, ORI:ORO, GIZ) | município |
| Quantas favelas e comunidades urbanas o IBGE mapeou no município, com área e as maiores | IBGE | malha FCU do Censo 2022, cópia local via GeoReDUS | município |
| Renda e domicílios do setor censitário onde o núcleo está, quando você usa a localização do aparelho | IBGE (Censo 2022) via GeoReDUS/CEM-USP | setor pelo WFS do IBGE | setor censitário |
| Lista oficial de municípios por UF, com o código IBGE | IBGE | API de localidades | Brasil |
| IPCA acumulado em 12 meses e meta da Selic, os índices que a cláusula de reajuste e o custo do dinheiro usam | Banco Central do Brasil | API de séries temporais (SGS 13522 e 432), atualizada todo dia | Brasil |
O que vem de você 1
| O que verifica | Órgão | Referência | Abrangência |
|---|---|---|---|
| Lotes, valor do imóvel, quem contrata, modalidade, riscos marcados, etapas terceirizadas e seus custos, custo mensal da empresa, prazo, entrada e parcelas⚠️ o resultado é tão bom quanto os custos informados; fator de risco não marcado não desaparece do projeto, só do preço. | o reurbeiro | os seis passos da calculadora | o projeto |
Catálogo revisado em 16/09/2026. Cada linha do resultado sai com a fonte e a hora da consulta. Dado público orienta; a conclusão jurídica é do profissional que assume o documento.
O que isto não é. Dado público tem data, cobertura parcial e erro de origem. Uma base fora do ar aparece no resultado como “indisponível”, nunca como “livre”. O CAR é autodeclarado. A classificação Reurb-S ou Reurb-E é do processo, não do dado. A conclusão jurídica é do profissional que revisa e assume o documento.