A casa é sua, mas você não tem matrícula no seu nome
Você pode ter contrato de gaveta, recibo, carnê de IPTU ou nada disso. O que falta é o registro no cartório de registro de imóveis, que é o documento que prova a propriedade.
Para quem mora
A casa é sua. O papel não diz isso.
Existe uma lei federal, de 2017, feita exatamente para esse problema. Ela se chama Reurb, regularização fundiária urbana, e termina com o seu direito sobre o imóvel registrado na matrícula, no cartório. Esta página explica, sem juridiquês, se o seu caso entra nela, quem paga a conta e qual é o seu primeiro passo.
Esta página orienta e encaminha. Ela não substitui a análise do seu caso por um profissional nem a palavra da sua prefeitura.
O que é Reurb?
REgularização URBana
Reurb é o nome curto da Regularização Fundiária Urbana: uma lei federal de 2017 que organiza o caminho para transformar um bairro informal em bairro com documento, e o morador em proprietário.
O nome completo do que ela resolve, palavra por palavra:
- Regularização Fundiária Urbanao que a lei faz
- de núcleo urbano informalonde ela age: o bairro sem documento
- consolidadoque já virou cidade e não tem volta fácil
Lei 13.465/2017, arts. 9º e 11, I a III
Abaixo, a aula completa. Abra só o que você quiser; para ir direto ao seu caso, siga descendo a página.
1O que quer dizer a palavra Reurb?
Reurb é a forma curta de Regularização Fundiária Urbana. É uma lei federal de 2017 que reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com dois objetivos: incorporar os bairros informais à cidade formal e dar título aos seus moradores.
Guarde a segunda metade dessa frase, porque é a que interessa a você: titulação dos ocupantes. A Reurb não termina em promessa nem em documento de prefeitura. Ela termina no cartório, com o seu direito registrado na matrícula do imóvel.
E que direito é esse? Depende do seu caso. Pode ser a propriedade, entregue direto pelo poder público. Pode ser um título de posse registrado, que vira propriedade cinco anos depois, cumpridas as condições. Em terreno público, pode ser um direito de uso. Saber qual é o seu é uma das primeiras coisas a descobrir.
Reurb = Regularização Fundiária Urbana. Ela termina com o seu direito na matrícula.
Lei 13.465/2017, arts. 9º, caput, 23, 25 e 44, §1º, III
2O que é núcleo urbano informal? E se o meu bairro é registrado como área rural?
Núcleo urbano é o assentamento humano com uso e características urbanas, formado por lotes menores que a fração mínima de parcelamento. E aqui está a parte que quase ninguém sabe: isso vale independentemente de quem é o dono do solo e ainda que a área esteja qualificada ou inscrita como rural.
Ou seja, o que decide não é o carimbo da matrícula: é o uso e o tamanho dos lotes. Um loteamento aberto dentro de uma antiga fazenda, com ruas, casas, energia e comércio, é núcleo urbano mesmo que tudo no papel continue dizendo rural.
Informal é o núcleo clandestino, o irregular e também aquele em que, por qualquer motivo, nunca foi possível passar o imóvel para o nome dos ocupantes, ainda que na época tudo parecesse em ordem com a lei.
Área rural na matrícula não impede a Reurb. O que manda é o uso.
Lei 13.465/2017, art. 11, I e II
3O que é núcleo urbano informal consolidado, ou de difícil reversão?
São a mesma coisa. A lei define consolidado como o núcleo de difícil reversão, e manda pesar o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias que o Município avalia.
Difícil reversão não quer dizer difícil de demolir. Quer dizer que desfazer sairia mais caro para todo mundo do que resolver. Tanto é assim que, para remover um núcleo consolidado, o poder público precisa de estudo técnico comprovando que o desfazimento não causaria dano social e ambiental maior do que a regularização.
Há uma exceção, e ela é importante para quem mora em encosta, beira de córrego ou área alagável: área de risco. Quando o risco não pode ser eliminado, corrigido nem administrado, o próprio Decreto dispensa esse estudo e a Lei manda o Município realocar os moradores. Consolidado não protege contra risco.
Não existe pontuação, nem número mínimo de anos, nem exigência de rua asfaltada ou de fachada pronta. As duas cenas mais adiante nesta página mostram dois bairros bem diferentes, e os dois são consolidados.
Consolidado é o bairro em que tirar custa mais do que resolver.
Lei 13.465/2017, arts. 11, III e 39, §2º · Decreto 9.310/2018, arts. 2º, III e 105, caput e parágrafo único
4O que a Reurb não é
Não é invasão legalizada. A Reurb reconhece uma situação que já existe há anos e a organiza dentro da lei, com notificação de todos os interessados e direito de se opor.
Não é casa de graça. Ela dá segurança jurídica sobre o imóvel onde a família já mora; não distribui imóvel novo a ninguém.
Não é usucapião. A usucapião é uma das ferramentas que podem ser usadas dentro da Reurb, mas o caminho principal da lei é outro, administrativo, conduzido pelo Município.
Não regulariza automaticamente a sua obra. A Reurb resolve a situação do terreno e do lote; alvará e regra de construção continuam sendo assunto da prefeitura, à parte. Mas há uma exceção a seu favor: na Reurb de interesse social, a construção pode ser averbada na matrícula por mera notícia, a seu pedido, bastando informar a área construída e o número da unidade, sem habite-se e sem certidão negativa de tributos.
Lei 13.465/2017, arts. 9º, 15, 31 e 63
5Quem trabalha numa Reurb?
Regularizar um bairro não é serviço de uma pessoa só. É um conjunto de medidas, e cada medida é analisada e proposta por um profissional diferente. Quatro estão em praticamente toda Reurb.
O advogado cuida da parte dominial: descobre de quem é a terra, acompanha as notificações, responde às impugnações e conduz a composição de conflitos quando alguém se opõe.
O arquiteto urbanista desenha o projeto urbanístico: como ficam os lotes, as quadras, o sistema viário e as áreas públicas, respondendo tecnicamente pelo que assina.
O assistente social faz o trabalho de campo com as famílias: renda, composição, tempo de ocupação. É desse levantamento que sai a classificação da modalidade e a lista de quem será beneficiado.
O engenheiro responde pela infraestrutura essencial, água, esgoto, energia e drenagem, e pelo cronograma de obras que acompanha o projeto.
Conforme o que o terreno tem, entram outros. O topógrafo ou agrimensor faz o levantamento georreferenciado que amarra o bairro ao mapa. O geólogo entra quando há área de risco, e é o estudo dele que diz se dá para ficar e o que precisa ser feito. O biólogo ou profissional ambiental entra quando o núcleo toca área de preservação, unidade de conservação ou mananciais, hipótese em que o estudo técnico ambiental é obrigatório.
É por isso que a Reurb quase nunca se resolve com um profissional só: quem define o time é o que existe no terreno.
Quase toda Reurb reúne advogado, arquiteto urbanista, assistente social e engenheiro.
Lei 13.465/2017, arts. 11, §2º, 35, I a X, 36 e 39 · Decreto 9.310/2018, arts. 28 e 29
6As palavras que você vai ouvir no balcão
Matrícula é a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis. É nela que a propriedade existe.
Transcrição é o registro antigo, anterior a 1976, que muitas áreas ainda têm no lugar da matrícula.
Perímetro é a linha que delimita o bairro a ser regularizado, medida e desenhada por profissional.
PRF é o Projeto de Regularização Fundiária: o conjunto de plantas, memoriais e estudos que descreve o bairro e como ele fica depois de regularizado.
CRF é a Certidão de Regularização Fundiária: o documento que a prefeitura expede ao aprovar o PRF, com a lista dos moradores beneficiados. É ela que vai ao cartório.
Selagem é o cadastro físico do bairro, casa por casa, com número, fotos e croqui. Não está na lei: é prática das prefeituras que fazem Reurb em escala.
Legitimação Fundiária é o instrumento que entrega a propriedade direto ao morador, por ato do poder público, para núcleo consolidado que existia em 22 de dezembro de 2016.
Legitimação De Posse é o título de posse registrado, que se converte em propriedade cinco anos depois, cumpridas as condições da Constituição.
Lei 13.465/2017, arts. 11, V, 23, 25, 26, 35 e 41 · Lei 6.015/1973
7Quanto tempo demora?
A lei fixa prazos para alguns passos, e é honesto dizer que ela não fixa prazo para o conjunto. Os que existem são estes.
O Município tem até cento e oitenta dias para classificar a modalidade ou indeferir com fundamento, contados do seu requerimento. Passado esse prazo sem resposta, vale a modalidade que você indicou no pedido e o procedimento segue.
Os notificados têm trinta dias para se opor, contados do recebimento da notificação. Quem fica em silêncio é considerado de acordo.
No cartório, o oficial tem quinze dias para emitir a nota de exigência ou praticar os atos que levam ao registro, e sessenta dias para concluir o procedimento registral, prazo que a própria lei admite prorrogar por igual período, com justificativa do oficial.
E existe um prazo que corre a seu favor e quase ninguém avisa: recebido o título, ele precisa chegar ao cartório em até um ano da emissão para a gratuidade da Reurb de interesse social valer.
O que a lei não diz é quanto tempo leva montar o projeto, fazer as buscas, o levantamento e o cadastro das famílias. Isso depende do tamanho do núcleo, da situação do terreno e de quem está executando. Na prática, uma Reurb costuma ser contada em anos, não em meses, e é exatamente por isso que começar cedo importa mais do que correr depois.
A lei tem prazos para os passos. Para o conjunto, não tem.
Lei 13.465/2017, arts. 30, §§2º e 3º, 31, §1º, e 44, caput e §5º · Decreto 9.310/2018, art. 56
8O que muda na sua vida quando a matrícula sai
O imóvel passa a poder ser vendido, e vendido pelo preço de um imóvel com documento, que é outro patamar.
Ele pode ser dado em garantia num financiamento, o que abre crédito de verdade para a família e para quem tem negócio em casa.
Ele se transmite por herança, sem briga e sem inventário travado por falta de documento.
O endereço vira endereço formal, e isso muda entrega, serviço, cadastro e atendimento público.
E a segurança deixa de depender da boa vontade de alguém: com a matrícula no seu nome, a sua situação passa a ser oponível a todos, e não depende mais de acordo verbal, de recibo ou da palavra de quem vendeu.
Isso não é imunidade. Continuam valendo as situações que a lei prevê, como a realocação obrigatória de quem está em área de risco que não pode ser eliminada, corrigida nem administrada, e as decisões da Justiça. Se você receber aviso de interdição, notificação ou ordem de saída, procure imediatamente a Defensoria Pública ou um advogado.
A casa continua a mesma. O que muda é tudo o que se pode fazer com ela.
Código Civil, art. 1.245 · Lei 13.465/2017, arts. 10, II e 39, §2º
Antes de tudo: o que a lei chama de ser dono.
Essa é a confusão que faz gente perder a casa e gente deixar de correr atrás do que tem direito. Quatro documentos que parecem provar propriedade e não provam, e o único que prova.
Por que nenhuma das quatro é propriedade
- Escritura pública não é documento de propriedadeA escritura é o título. O que transfere a propriedade é o registro dele. Enquanto você não registra, quem vendeu ainda é tido como dono do imóvel.Código Civil, art. 1.245 e §1º
- Pagar IPTU não é ser proprietárioO imposto é cobrado do proprietário, do titular do domínio útil ou do possuidor a qualquer título. A prefeitura cobra de quem está lá. O carnê no seu nome prova que você ocupa, não que você é dono.Código Tributário Nacional, arts. 32 e 34
- Morar e cuidar do imóvel não é ser proprietárioQuem exerce de fato os poderes da propriedade é possuidor. Possuidor tem direitos, e direitos fortes, mas ainda não é o titular do domínio.Código Civil, art. 1.196
- Contrato de compra e venda não transfere a propriedadeEle cria uma obrigação entre as duas pessoas que assinaram. Perante o resto do mundo, o imóvel continua em nome de quem está na matrícula.Código Civil, art. 1.245
Nada disso quer dizer que o que você tem não vale. Quem tem posse tem direito, só não tem propriedade, e a Reurb existe exatamente para converter uma coisa na outra.
Guarde todos esses papéis. Escritura, contrato, recibo, carnê de IPTU e conta de luz antiga não são a matrícula, mas são o que prova a sua compra, a sua posse e há quanto tempo você está ali. Na Reurb, é com eles que se monta o seu caso. Não jogue nada fora.
Isso aqui é o meu caso?
A lei fala em núcleo urbano informal. Na vida real, são situações como as de baixo. Reconheceu a sua em alguma delas? Então provavelmente é o seu caso.
O loteamento nunca foi aprovado ou nunca foi registrado
É o caso clássico: alguém vendeu lotes, as casas foram construídas, a rua existe, e no cartório aquilo continua sendo uma única gleba, ou nem isso.
A ocupação já tem cara de cidade
Ruas, energia, água, casas de alvenaria, comércio. A lei pergunta quanto tempo dura a ocupação, como são as edificações, se há vias e equipamentos públicos. Quem avalia isso é o Município.
Ninguém conseguiu passar o imóvel para o nome dos moradores
Pode ser terreno público, herança não resolvida, loteador que sumiu, área com penhora. A lei alcança todas essas hipóteses, inclusive quando, à época, tudo parecia regular.
A lei alcança a ocupação clandestina, a irregular e também aquela em que, por qualquer motivo, nunca foi possível passar o imóvel para o nome dos ocupantes, ainda que na época tudo parecesse em ordem. Lei 13.465/2017, art. 11, II e III
O que faz um bairro ser consolidado, de difícil reversão
Esse é o teste que a prefeitura aplica para dizer que aquilo já é cidade e que desfazer custaria mais do que regularizar. Ele não depende de o bairro ser bonito nem de a rua ser asfaltada, como as duas cenas abaixo mostram.
Os dois são consolidados. A lei manda pesar o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias, e quem avalia é o Município. Não existe pontuação, nem número mínimo de anos, nem exigência de rua asfaltada ou de fachada pronta.Lei 13.465/2017, art. 11, III · Decreto 9.310/2018, art. 2º, III
E o que quer dizer “de difícil reversão”? Não é ser difícil de demolir. Para remover um núcleo consolidado, o poder público precisa de estudo técnico que comprove que desfazê-lo não causaria dano social e ambiental maior do que regularizá-lo. Na prática, é a lei reconhecendo que, a certa altura, tirar custa mais do que resolver.Decreto 9.310/2018, art. 105
“Eu sou legitimado?”
Você não está sozinho nesse processo, e também não está no fim da fila dele. Do seu caso participam mais três, cada um com uma função que só ele cumpre.
- No centro, você: quem mora no imóvel e quer o título no próprio nome.
- Poder público: instaura o processo, analisa, aprova e emite a CRF, a Certidão de Regularização Fundiária. Sem ele o processo não começa nem termina.
- Registro de imóveis: registra a CRF, abre a matrícula de cada lote e registra nela o direito que a CRF indicar para você.
- Setor privado: elabora o PRF, o Projeto de Regularização Fundiária, protocola no Poder Público e acompanha o processamento até o registro da CRF na matrícula. Entra quando a conta é sua, ou quando a prefeitura o contrata.
E a palavra legitimado, que você vai ouvir muito
Ela esconde duas perguntas diferentes, e confundir as duas faz muita gente desistir antes da hora. Separe.
Posso PEDIR a regularização?
Quase sempre sim. A lei permite que os próprios beneficiários peçam, sozinhos ou em grupo, diretamente ou por meio de associação de moradores, cooperativa habitacional, fundação ou organização da sociedade civil. Também podem pedir o dono do terreno, o loteador, o incorporador, a Defensoria Pública em nome de quem não tem recursos, o Ministério Público e os próprios entes públicos. E quem pede pode praticar todos os atos necessários, inclusive requerer o registro.
Lei 13.465/2017, art. 14, I a V e §1º
Vou RECEBER o título no meu nome?
Essa é outra pergunta, e a resposta depende de condições pessoais. Pelo instrumento mais forte da lei, a legitimação fundiária, o núcleo precisa existir desde 22 de dezembro de 2016. E, quando a regularização é de interesse social, a lei põe três condições: o beneficiário **não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo** de imóvel urbano ou rural; **não pode já ter sido contemplado** com legitimação de posse ou fundiária **de imóvel urbano com a mesma finalidade**, ainda que em outro bairro; e, se o imóvel não for residencial, o poder público precisa reconhecer interesse público na ocupação. Ser coproprietário de algo, sozinho, não elimina ninguém. Quem já recebeu um título de finalidade diferente também não está automaticamente fora: isso se confere caso a caso.
Lei 13.465/2017, art. 23, caput e §1º, I a III (redação da Lei 14.118/2021)
A pergunta que decide o seu caminho: quem paga?
A lei tem duas modalidades, e a diferença entre elas não é burocrática: é quem arca com o custo do projeto e da infraestrutura.
Interesse social: a conta é do Município
Quando o núcleo é ocupado predominantemente por população de baixa renda (a lei federal não fixa percentual, e o IBRF lê predominantemente como 50% + 1, ou seja, a maioria das famílias; quem apura é o Município), e o Município declara isso por ato próprio, a regularização é de interesse social. Aí elaborar e custear o projeto e implantar a infraestrutura essencial é responsabilidade do Município. A faixa de renda quem fixa é cada Município, por ato do Executivo, respeitado o teto federal de 5 salários mínimos de renda familiar. Não existe corte automático em lei federal: procure o ato da sua cidade.
Lei 13.465/2017, art. 13, I e art. 33, §1º, I · Decreto 9.310/2018, art. 6º, parágrafo único
Interesse específico: a conta é de quem se beneficia
Quando a ocupação não se enquadra como baixa renda, a regularização é de interesse específico, e a lei diz com todas as letras que ela será contratada e custeada pelos próprios beneficiários ou pelos requerentes privados. Aqui, contratar quem faça é o caminho, e o custo se divide entre os interessados.
Lei 13.465/2017, art. 13, II e art. 33, §1º, II
Então, na prática, o que eu faço?
Se a sua ocupação não é de baixa renda
A lei diz que a regularização será contratada e custeada pelos próprios beneficiários. Aqui não há fila de prefeitura para esperar: o caminho é contratar quem faça o projeto e conduza o processo até o registro. O IBRF executa Reurb na ponta e atende diretamente grupos de moradores e associações.
Se a sua ocupação é de baixa renda
Você tem dois caminhos, e eles não se excluem.
- Protocolar o requerimento e aguardar o poder público. Na Reurb de interesse social, elaborar e custear o projeto é responsabilidade do Município. É o caminho sem custo para você, e o tempo dele é o tempo da administração.Lei 13.465/2017, art. 33, §1º, I
- Não esperar, e custear você mesmo a sua Reurb. A lei faculta aos legitimados promover, às suas expensas, os projetos e os documentos técnicos, inclusive as obras de infraestrutura essencial. Você não fica refém da fila da prefeitura: pode contratar quem faça e continuar sendo interesse social, com a gratuidade no cartório. O IBRF atende moradores, grupos de vizinhos e associações por contrato particular, custeio parcial ou total, parcelado em até 24 vezes.Lei 13.465/2017, art. 33, §2º (redação da Lei 14.118/2021)
O caminho, do começo ao fim
Sete passos e uma bifurcação no meio. Os quatro primeiros dependem de você. Depois a prefeitura decide quem paga a conta, e o caminho se abre em dois que voltam a se encontrar no cartório.
- Depende de vocêJunte o que você temDocumentos seus e qualquer papel do imóvel. Não ter nada também se resolve.
- Depende de vocêVeja se já existe processoPergunte na prefeitura se o seu bairro já está em Reurb e peça o número.
- Depende de vocêJunte os vizinhosA Reurb é do núcleo, não de uma casa. Em grupo chega mais longe.
- Depende de vocêProtocole o requerimentoPor escrito, na prefeitura. Guarde número e data, e diga qual modalidade você entende ser a sua.
Aqui a prefeitura decide quem paga a conta
Ela tem cento e oitenta dias para classificar. Se ficar parada, vale a modalidade que você indicou no requerimento.
Interesse social
Baixa renda, conforme o ato da sua cidade
A conta é da prefeitura
- Você aguarda o projeto do Município, sem custo
- Ou paga o projeto por conta própria para não esperar, e continua sendo interesse social
- No cartório, os atos são isentos de custas
Interesse específico
Quando não se enquadra como baixa renda
A conta é de quem se beneficia
- Vocês contratam quem faça o projeto e conduza o processo
- O custo se divide entre os interessados
- Concluída a Reurb, há direito de cobrar de quem criou o loteamento irregular
- PrefeituraPRF e notificaçõesO Projeto de Regularização Fundiária é montado com buscas, plantas e memoriais; vizinhos e donos registrados são avisados e têm trinta dias para se opor.
- PrefeituraAprovação do PRF e expedição da CRFA prefeitura analisa, aprova o Projeto de Regularização Fundiária (PRF) e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), com a lista dos beneficiados.
- CartórioRegistro da CRF na matrículaO cartório registra a CRF e abre a matrícula de cada lote. É aqui que termina o caminho.
Fim do caminho: a matrícula do imóvel com o seu direito registrado nela. É o registro que faz o seu direito valer contra todo mundo, e não só contra quem lhe vendeu.
Cada passo em detalhe
Junte o que você tem
Documento de identidade e CPF de quem mora, comprovante de endereço, e qualquer papel do imóvel: contrato de compra, recibo, carnê de IPTU, conta de luz antiga, declaração de quem vendeu. Não tem nada? Também se resolve: a ausência de documento não elimina ninguém da Reurb. Junte também o que mostre há quanto tempo você está ali.
Descubra se já existe processo para a sua área
Muita gente protocola pedido para um núcleo que já está em regularização. Pergunte na secretaria de habitação, de planejamento urbano ou de obras da sua cidade se existe processo de Reurb para o seu bairro, e peça o número. Se existir, o seu passo é entrar nele, não abrir outro.
Junte os vizinhos
A Reurb é do núcleo, não de uma casa isolada. Pedido feito em grupo, ou por associação de moradores, chega mais longe e divide o custo quando há custo. A lei prevê expressamente a associação de moradores como quem pode pedir.
Lei 13.465/2017, art. 14, II
Protocole o requerimento
Como regra, é no Município onde fica o imóvel: é dele a competência de classificar a modalidade, processar e aprovar o Projeto de Regularização Fundiária (PRF) e emitir a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) no fim. Quando o terreno é da União ou do Estado, o próprio ente pode instaurar, processar e aprovar a regularização das terras que são suas. Protocole por escrito e guarde o número e a data: é dessa data que os prazos começam a correr.
Lei 13.465/2017, art. 30, caput, e §4º (incluído pela Lei 14.620/2023)
Acompanhe a classificação
O Município tem até cento e oitenta dias para classificar a Reurb como de interesse social ou específico, ou para indeferir com fundamento. Se indeferir, a decisão tem de indicar o que precisa ser corrigido para você pedir de novo.
Lei 13.465/2017, art. 30, §2º e art. 32, parágrafo único
Acompanhe o projeto e as notificações
O Município busca quem é o dono registrado e notifica proprietários, quem implantou o núcleo, vizinhos de divisa e terceiros interessados. Eles têm trinta dias, contados do recebimento, para se opor (a lei chama isso de impugnação). Quem não se manifesta é considerado de acordo.
Lei 13.465/2017, art. 31, §§1º a 6º
A CRF e o registro
Aprovado o PRF, o Município expede a CRF, com a lista dos moradores beneficiados. Ela vai ao cartório de registro de imóveis, que a registra, abre matrícula individual para cada lote e **registra nela o direito que a CRF indicar para cada morador**. É nesse momento que o seu direito passa a existir para todo mundo, e não só entre você e quem lhe vendeu. **Qual direito você recebe depende do seu caso:** pode ser a propriedade, pode ser um título de posse, pode ser um direito de uso. Em alguns casos a lei entrega primeiro um título de posse registrado, que vira propriedade automaticamente cinco anos depois, cumpridas as condições da Constituição; e em terreno público o caminho pode ser uma concessão de uso. O profissional ou a prefeitura dirão qual é o seu caso.
Lei 13.465/2017, arts. 41, 42 e 44, §1º, e art. 26
Seis coisas que quase ninguém conta ao morador.
Estão todas na lei, e todas jogam a favor de quem mora. Leve esta lista para a sua conversa na prefeitura.
Se a prefeitura ficar parada, a sua classificação prevalece
Passados os cento e oitenta dias sem o Município classificar, a lei fixa automaticamente a modalidade que VOCÊ indicou no requerimento, e o procedimento segue. O Município pode rever depois, mas só com estudo técnico que justifique. Por isso o requerimento precisa dizer, por escrito, qual modalidade você entende ser a sua.
Lei 13.465/2017, art. 30, §3º
Em terreno público, pedir a regularização protege a sua permanência
Se o núcleo está em área pública, o simples requerimento de regularização já garante **perante o poder público** aos moradores a permanência nas suas casas, com as situações de fato preservadas, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento. Pedir não é se expor: é se proteger. **Mas essa garantia tem limites, e você precisa conhecê-los:** ela vale para núcleo em **área pública**, vale perante a administração e **não suspende ordem judicial nem autoriza ficar em área de risco** que não possa ser eliminada, corrigida ou administrada. **Recebeu notificação, interdição ou ordem de saída? Procure na hora a Defensoria Pública.**
Lei 13.465/2017, arts. 31, §8º e 39, §2º · Decreto 9.310/2018, art. 105, parágrafo único
Na Reurb de interesse social, o cartório não cobra
O primeiro registro, a legitimação fundiária, o título de legitimação de posse e sua conversão em propriedade, o registro da CRF com abertura de matrícula para cada unidade, a primeira averbação de construção residencial de até setenta metros quadrados e a primeira aquisição de direito real são isentos de custas e emolumentos. A isenção independe de provar pagamento de tributos. E tem um prazo que ninguém avisa: recebeu o título, leve ao cartório em até um ano da emissão, porque é essa apresentação no prazo que garante a gratuidade.
Lei 13.465/2017, art. 13, §1º, I a VIII e §2º · Decreto 9.310/2018, art. 56
O imóvel chega até você sem as dívidas que estavam na matrícula antiga
Quem recebe por legitimação fundiária adquire a unidade livre e desembaraçada de ônus, direitos reais, gravames ou inscrições que existissem na matrícula de origem, salvo os que digam respeito ao próprio beneficiário. A hipoteca do antigo dono, em regra, não acompanha o seu lote.
Lei 13.465/2017, art. 23, §2º
Pagar pelo projeto não tira o seu direito de ser interesse social
Na Reurb de interesse social, a lei faculta aos legitimados promover, às suas expensas, os projetos e documentos técnicos necessários, inclusive as obras de infraestrutura essencial. Isso não muda a modalidade: continua sendo interesse social, com a gratuidade registral que lhe corresponde. É o caminho de quem não quer esperar a fila do Município.
Lei 13.465/2017, art. 33, §2º (redação da Lei 14.118/2021)
Quem pagou pode cobrar de quem causou
Em loteamento, conjunto habitacional ou condomínio informal feito por particular, concluída a regularização, quem suportou os custos e as obrigações tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação do núcleo. E o loteador que pede a regularização não se livra, por isso, das responsabilidades administrativa, civil e criminal.
Lei 13.465/2017, art. 14, §§2º e 3º
Onde pedir ajuda
Falar com o InstitutoO IBRF atende grupos de moradores e associações, e executa a regularização na ponta quando a conta é dos beneficiários.Contar o meu caso →Procurar um profissionalO diretório reúne profissionais de Reurb por estado e por ofício: arquitetura, agrimensura, engenharia, serviço social e trabalhos jurídicos.Ver o diretório →
Defensoria PúblicaQuem não tem condições de pagar pode ser representado pela Defensoria Pública, que a própria lei nomeia entre os legitimados a requerer a Reurb em nome dos beneficiários hipossuficientes.Lei 13.465/2017, art. 14, IV
Uma última palavra, e ela é a mais importante desta página: o que transforma a sua situação de fato em direito registrado não é o contrato, não é o IPTU no seu nome e não é o tempo de moradia. É o registro da certidão na matrícula do imóvel. Guarde todos os papéis que você tem, porque eles ajudam a provar a sua compra, a sua posse e a história do imóvel. Todo o resto é caminho até lá.